当我们拼命谈论“城市更新”，她已在苏州河畔完成了蜕变

中国房地产市场发展至今，“逐渐进入存量市场”的判断已无异议，尤其在新增土地供应几近为零的上海市中心。存量改造成为2016年房地产行业的一大趋势，以万科为代表的核心房企已率先进入存量物业改造领域，而以高和资本为领军的存量商业投资改造行业则达到了新一轮发展高潮。

限购令升级，这一趋势成为房地产企业谋求发展的一条转型之道。而在内环内苏州河畔，有一家企业其实早就做了这样的事，且在六年的时间见证中，完成了整个区域的更新升级。

历史记忆与当代审美

从西藏北路到山西北路，沿北苏州路，顺着苏州河自西向东，这一整片区域占据了苏州河最核心湾区，是由华侨城集团分别于2010年2月、7月，2016年1月，分三次获得，如今看来，已几近成型。

三栋150米高层建筑的砖红色外墙，与怡和洋行打包厂，现经修复后的华侨城展示中心的红砖外墙交相辉映；当代风格的行政公馆，与国内仅存的钢桁架简支梁结构浙江路桥高低错落；滨水独栋的延伸式院落，则与苏州河水形成了无界限的内外呼应。

历史记忆与当代审美的交织，布局不疾不徐，在喧嚣的上海市中心，形成了一个独特的场，进入之后，便是一方宁静，甚至能感受到一种荣归故里的微妙情绪。与1公里内的南京东路商圈，2公里隔江相望的陆家嘴商圈，形成了强烈却有序的对比存在。

2016年4月，距离区域1.6公里外的一次土地拍卖，成交楼板价已超14万元/平方米。

复兴：一个中心，两条轴线

华侨城集团首次拿地的2010年，正值上海楼市经历一轮阶段性低谷。华侨城夺得苏州河核心湾区土地成为当年频频见诸 端的年度土地大事。

从建筑地理学的角度而言，这是一块绝佳的开发性土地，但当时的老苏州河工商业已沉寂多年，社会资源又多集中于苏州河南岸的南京西路、人民广场一带，因此，当时的舆论着实为华侨城捏了一把汗。

好在，华侨城沉住了气。

从拿下土地的那一刻起，项目方面对外传递最多的理念即为“复兴”。街区的复兴，文脉的复兴，滨水景观的复兴。

苏州河，上海民族工商业的发祥之地。荣式家族的第一座工厂，四行仓库等记录了当年的商埠林立，万商云集。华侨城做的第一个动作，就是保留所有重要历史建筑。上海总商会、怡和打包厂、天后宫、慎余里等，均悉数做了保存、平移、修缮。仅怡和打包厂的修缮，就为华侨城赢得了国际地产大奖亚太区保护修缮类建筑最高推荐奖。

上海总商会大楼

规划展示中心

第二步，华侨城对整片区域的功能划分进行了前瞻性的规划。最终形成“一个中心，两条轴线”格局，包含住宅、商业、生态、人文各功能板块的设置。

一个中心即中央绿地，作为整体规划的重要节点，它如同一个循环泵一样激活这整个社区的活力；两条轴线分别向东、西两侧辐射，汇聚中央公园、当代美术馆、全球时尚中心、宝格丽酒店等繁盛业态。

业态全面打通，地上地下连贯，加之旁边贯穿始终的苏州河水域，建筑与城市融为一体。

苏河湾绿地规划图

政策文本的重合

2015年11月4日，上海市政府正式宣布静安区、闸北区合并，成为新静安区。合并后的新静安，总面积将逾36平方公里，区内人口将超110万人。

这一举措在上海城市发展史上是可排入TOP3的重磅新闻。其中质疑颇多，但核心城区扩容，承接外溢的资源和居住需求，确实已刻不容缓。

定义，从来不是固化的，而是在发展中逐步优化形成。

随即而出的《苏河湾地区“十三五”发展规划》和《上海市城市总体规划（2016-2040）草案》则打破了这种质疑。两个概念被提出并广为认知：“一轴三带”、“中央活动区”。

根据规划，苏河湾板块将以“中央活动区”为发展定位，推动区域金融创新发展，打造人力资源服务高地，提升商贸商业升级。

苏河湾东区鸟瞰效果图

在“十三五”规划文件中，政府明确提出“着力发展高端国际文化创意产业，吸引英国文物修复、意大利手工制鞋、荷兰风车制作等全球文化类产业项目落户苏河湾。大力发展时尚产业，依托苏河湾的历史建筑、滨水生态空间，建设时尚展示中心，利用宝格丽酒店等高端场所，定期举办各类时尚秀场、时尚发布等活动。”

政策落地，将区域定位上升至政府规划层面。有趣的是，华侨城六年前所做的苏河湾核心湾区规划，与政府提出的“中央活动区”概念，与十三五规划中的“苏河湾人文休闲创意集散带”概念，竟完全重合。

很难说是华侨城成就了这块土地，还是政府本就煞费苦心地为这块土地挑选了华侨城。

城市更新：反思、对话、互动

《上海市城市更新实施办法》自2015年5月起施行，自此，“城市更新”这一词语随着大众传媒的集中式解读进入舆论视野。

但城市更新从来都不是一个新鲜概念。

二战后，欧洲即已率先在主要城市开始城市更新运动。城市更新的过程充满曲折，60年代吹起的“国际风”也令欧洲城市在城市更新的美学历程中走过歪路。我国的城市更新，在很长一段时间内盛行一种实用主义至上的推倒重来，对旧城采取大拆大建，历史文化环境遭受破坏，城市肌理不复存在，城市特色逐渐丧失。

同样的，上海这座城市，传承了中华建筑文明，也包容了多国建筑，海纳百川的历史文脉也曾遭受过严重的破坏。如今，华侨城所做的，是反思，反思建筑与城市的关系；是对话，重新梳理建筑与文化的关系；是更新，打破藩篱，形成互助社交的公共空间，让人与城流动起来。

于是，在六年间，我们看到的不是大刀阔斧地重建新空间，而是在保有历史文脉的前提下，重新梳理城市肌理，形成人与城的互利共荣。

商业生态日臻完善

今年年初，华侨城联合华润再次拿下“33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块”，成就新静安第一拍。将之与华侨城先前所购土地相连，可见苏河湾整个U型湾区一线土地均已为华侨城所有，得天独厚。

地块顺理成章地成为华侨城苏河湾二期工程。从地块的属性安排来看，公共空间和商办占比极大，有代建的绿地，还有地下商业，地块内的绿地面积达到10万平方米。按地块出让条件，项目方将配建超甲级写字楼，中央商务居住区。根据十三五规划，当新金融、新商业形态往苏河湾板块集聚，高级人才的自然引流，加之一期住宅的日益成熟，已为二期工程的激活和销售奠定了坚实基础。

苏河湾板块，6年前几乎无商业可言。目前，中粮大悦城一期、二期，满足了中产阶层消费需求，华侨城苏河湾规划的高端奢侈品消费集群则满足了高阶消费需求；中国首家宝格丽酒店入驻，配合高端商办物业，整个商业体系和生态完成。

如果说，华侨城一期用住宅与人文、生态公共空间完成了社会人的居住需求，那么二期的商业、商办空间则为区域吸引了动态人气，整个空间完成了工作、生活、休闲、娱乐等所有功能建设，已成一个开放的城市街区。

天际线顶复产品的创新与回归

回到居住本身。

当代都市，由于资源集聚产生的虹吸效应，越来越多人挤往核心城区。于是，鸽子笼般的生活成为城市压力的有形表达，即便是所谓的“高端住宅”，也免不了跟土地要面积，以牺牲舒适性完成对居住功能性的过分索求。

而就在一百多年前，在苏河湾湾区不远处的南京西路，曾经的远东第一花园宅邸——哈同花园，宅在景中，人在城中，入则宁静、出则繁华，诠释了真正意义上的“城市大宅”。

这种城市生活的复兴，是华侨城另一个重要的使命。

在150米高的塔尖住宅的顶复产品中，华侨城在向天际线要空间的同时，更在横向空间上，以“模糊边界”的设计方式复兴当年的宅邸生活。

整个居住空间，基本没有用于隔断的墙体，完全靠功能型家具做必要隔断。空间动线流畅，又无内墙阻隔，带来空间通透感极强，人在房间中自由地与自然，与家人完成联结。空间外向墙面几乎270度由落地玻璃组成，目之所及是整个小陆家嘴错落有致的天际线。

这一打破空间界限的大胆设计，无论是设计方式、理念，还是不同材质的搭配运用，都称得上是当代空间设计的佳作。生活在顶复空间之中，俯瞰具有时代高度的天际线一色，立于历史与未来的交界之处，这是世界豪宅之中的新力作。

新型城市中心天际线顶复，不仅是创新，更像是一种回归。

为上海保留一点诗意

让·皮埃尔·勒·当泰克是巴黎拉维莱特高等建筑学院的前院长、著名历史学家，他也是2008年巴黎城市更新计划——大巴黎计划的顾问组成员。

在他看来，尽量通过更新改造减少古老建筑的不利条件，这些举措“并不是经济和生态就能带来吸引力，巴黎需要保留一点诗意。”

六年来，华侨城苏河湾做了大量的工作，但核心工作却非常简单，他只是为上海这座城市，“保留了一点诗意”。

文/LUO