“保定王”给西安人挖的几个坑

开发商给业主“挖坑”的事情屡见不鲜，可谓五花八门、套路繁多，但开发商给业主“挖井”的事还真不多见。

位于西安高新区“云玺领峯”的开发商隆基泰和就想给业主们挖个井，目的是采用地热能为小区供暖，但这并不是最初合同约定的供热方式。

并且，这家开发商给出的供暖方案，是正在被其老家河北限制和淘汰的一种供暖方式。

“云玺领峯”的开发商隆基泰和来自河北，有“保定王”之称，其连续四年荣获中国企业500强称号，连续五年入围中国房地产开发企业50强。

2017年，隆基泰和进驻西安，“隆基泰和·云玺领峯”是隆基泰和布局西安的“第四子”，也是其“云玺系”高端产品的开山之作。开发主体为隆基泰和系公司陕西隆兴泰和房地产开发有限公司。

2021年7月中旬，“云玺领峯”开盘。在此之前的6月13日，开发商向高新区交通和住建局提交的预售方案 告中明确载明，供暖方式为市政供暖。

其与购房者签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。”

此外，在预售期间，“云玺领峯”工作人员在答复购房者咨询时也都明确表示，供暖方式为市政供暖。

短短三四个月后，事情起了变化。

2021年11月，业主们听说“云玺领峯”的供热方式要改为地热供暖，于是便找“云玺领峯”工作人员打探，得到了确定的答案，供暖方式将改为地热供暖，工作人员还表示他们“也是才知道”。

一番沟通下来，开发商给出了变更供暖方式的原因：该区域内没有市政热力管网，且无法确保管网在项目交付后第二个供暖季予以敷设。

因此，该公司决定采取中深层地热能作为供热的解决方案，在采用该方案时，同时预留与高新热力管网碰口条件。“我司承诺，如供热温度和供暖时间无法达标，且高新热力已在该区域敷设供暖主管网，则无条件接入高新热力供暖网（无额外收费）。”

业主们相互沟通下来，才发现“云玺领峯”合同也已悄然发生变化，后续接连出了两个版本的合同，对涉及供暖方式的内容进行了调整。

第二版合同中关于供暖的内容为“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，该商品房所在楼栋集中交付后第二个供暖季开始供暖，非因出卖人原因导致未达到以上条件的，出卖人不承担责任。”

第三版内容为“交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，可以使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准；无法使用城市集中供热的，出卖人保障供热效果，并同时保证供热收费不高于城市集中供热收费标准。”与开盘时的第一版合同相比，第二版增加的是主要是一项免责条款。而第三版增加的是一项兜底条款，即为地热供暖做铺垫。

同时，为了让业主们接受地热供暖，开发商还制作了一份PDF版的宣传材料，从大政方针到具体问题，林林总总列了一河滩。

总而言之、言而总之，“云玺领峯”的供暖方式将变更为地热供暖。

其中，该宣传材料还引用了一份西安市政府办公厅文件，“市政办发（2019）39号”《关于印发西安市清洁取暖试点城市建设工作方案的通知》，以示政策支持。

具体引用展示的条文是该文第四章节“重点任务及分工”，开发商在“推广地源热泵、污水源热泵、中深层地热等供热项目建设”和“鼓励开发中深层地热能供热”“大力推动地热能供热项目建设，具备条件的新建建筑全部采用地热能供热”的语句下标红突出。

此外，开发商工作人员还在业主群内告知业主，“现阶段拟采用中深层地热能为热源形式，由陕西省地质调查院、陕西航天泵阀科技集团参股公司陕西兴正伟新能源科技有限公司提供技术方案。供暖企业选择将根据我公司采购制度招投标确定。”

对于这种变故，久经考验的业主们纷纷表示不满，并开始维权。

关于“该区域内没有市政热力管网”的问题，开发商意在甩锅热力公司。于是业主将一顶“消极对待隆基泰和供暖问题，歧视外地开发商”的大帽子扣向高新区热力公司。

“人在家中坐，锅从天上来”，一脸黑线的高新区热力公司不干了，其在2022年3月20日，以信访答复意见书的形式进行了澄清。上述答复意见书称，“2021年4月16日，我公司与隆基泰和开发商开始对接，12月9日，开发商提交正式用热申请。在此之后，我公司业务员通过各种方式，多次督促开发商提供其余相关材料，但该项目负责人敷衍答复、不断推诿。2022年3月17日15时将‘PDF审批总平图、综合管网图、鸟瞰图、全套建筑图’提供，但仍缺少‘市政道路及地下管网实测图（2年内）、暖通图’资料。”

高新热力公司在上述答复意见书中表示：

“一、我公司已明确向开发商承诺，能够用市政大网或分布式为该小区（云玺领峯）提供供热服务。

二、截止目前，开发商向我公司提供的手续尚不完整。还需提供‘市政道路及地下管网实测图（2年内）、暖通图’资料。

三、针对相关投诉内容，我公司均在第一时间答复，不存在推诿扯皮现象。

四、目前我公司为高新区近400家用户提供供热服务，其中不乏外地开发商，双方均能合作融洽，如：万达、万科、中铁等企业。供热合作期间，我公司对本地或外地企业均一视同仁，不存在歧视外地开发商的情况。”

同时，高新热力公司还明确表态：“下一步，我公司将继续跟进该项目接热事宜，主动催促隆基泰和提供其余资料，确保项目按期供暖。”

此外，对于三个版本的合同，业主们也向住建部门进行了反映。

2022年3月14日，高新区住建局给陕西隆兴泰和公司下发《责令整改通知书》称，“你公司开发建设的‘隆基泰和·云玺领峯’项目在销售过程中，商品房预售方案内容发生变更，未在变更后10日内向房管部门备案，根据《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》，现对你公司做出记1分的记分处罚。”

此外，高新区相关部门还在人民网地方领导留言板回应称，针对合同约定内容，住建部门多次约谈隆兴泰和公司，要求开发企业严格执行合同约定，维护群众合法权益。

而关于前述宣传材料引用的“市政办发（2019）39号”《关于印发西安市清洁取暖试点城市建设工作方案的通知》，开发商对其内文的引用有断章取义之嫌。

该文件第四章节“重点任务及分工”中“推广地源热泵……”的大前提是“在城镇地区优先推行集中供热。试点期间，进一步扩大集中供热规模……提高集中供热热源清洁替代比例的同时，根据全市可再生能源的分布条件，推广地源热泵……”

除去第四章节中设置的大前提，“市政办发（2019）39号”文件第二章节亦确定了推广清洁取暖的“基本原则”，即“优先发展集中供热，对市政集中供热覆盖不到的地区，择优选择地热供热、污水源供热等集中供热方式。”

而开发商在制作前述宣传材料时，只片面地引用了对其有利的部分内容。

前述“隆基泰和·云玺领峯”地热供暖PDF宣传材料以文字和图例阐述了其拟建的中深层地热梯级利用方案，这是一种地面换热的地下热水利用方案。

原理为：钻凿一对地热井（1采1回），通过取水井抽取地下热水，在能源站内经过板式换热器换热，二次测循环水温度升高，达到供暖温度，通过循环将热量输送至用户。换热后的地热水通过热泵再次提取热量，温度降低，通过回灌井回灌至取水层。

隆基泰和来自河北，河北地热资源丰富，是走在全国前列的地热开发大省。但近年来也面临地热开发利用无序问题突出、地下水超采严重等问题。为此，河北于2020年开始，出台了一系列政策和标准，来整顿规范市场。

2021年9月12日，中国能源 刊发题为《全面走向井下换热，河北地热供暖找到出路了？》一文，分析解读河北地热开发问题，文中引用权威人士说法称，“从目前河北的政策导向看，主流的地面换热开发模式今后在河北可能寸步难行。”“今后，以地面换热模式开发的新建地热井基本在河北不允许了。”

河北将转而支持地热开采的另一种模式，即完全不开采地热流体、闭式循环取热的“井下换热”技术。但井下换热技术尚处于制定标准、开展示范项目的技术储备阶段。

而“隆基泰和·云玺领峯”拟建的，正是正在被河北限制和淘汰的地面换热取暖模式。

此外，2020年11月，黑龙江省佳木斯市也有政协委员提交了《关于坚决取缔我市城区使用地源热泵供暖方式供热的建议》，该建议列举了十余条该供暖方式的弊端。

包括，无法满足供热需求；地源热泵会对地下水资源、对周边环境造成一定程度的破坏；地源热泵使用中系统容易瘫痪；地源热泵的水井、板式换热器需要定期维护，费用不菲等等。

不过，种种迹象显示，在变更供暖方式一事上，“云玺领峯”的开发商似乎是“王八吃秤砣——铁了心”。

他们一面对高新热力公司“敷衍答复、不断推诿”，在热力公司业务员多次催促的情况下才提交了不完整的资料图纸，一面又加紧编制关于地热供暖的论证 告，并于2022年3月向高新区农业农村和水务局提交。

为了阻止开发商的企图，业主们委托律师发函与高新区农水局进行了沟通，请求暂停审批或驳回“隆基泰和·云玺领峯”项目水资源论证 告。主要理由为，开发商陕西隆兴泰和公司擅自变更供暖方式，已构成违约，严重损害了各位业主的合法权益。隆兴泰和拟在本小区取水用以建设中深层地热能供暖不具有合法性和合理性。

其中，律师认为，根据《地下水管理条例》及西安市城区公布的超采区图及西安地裂缝分布图，该小区不仅属于超采区，甚至在地裂缝周边，在该小区取水显然违反了相关法律规定，不具有合法性。

5月13日，西安高新区在人民网地方领导留言板回复投诉称，陕西隆兴泰和公司向高新区农水局申请的“隆基泰和·云玺领峯”地热水取水许可，目前，高新区农水局未批准该项目取水许可