2021年石家庄楼市展望：内卷化下的结构性机会

2020年终于结束了。

这一年发生的事情实在太多，所有的计划总赶不上变化，让人感觉过得比以往任何一年都漫长，都艰难。

回顾2020年石家庄楼市，也是跌宕起伏的一年。

土地市场永远不乏话题，一线房企拿地的饥渴推动地价继续攀高，特别是二环内的优质地块，房企为之抢破头而罔顾“潜规则”。

新房市场以价换量，成交规模超越2019年。但市场分化加剧，既有加持地段、产品和品牌而热销者，也不乏一步降到位而抢得C位者，更多的是遮遮掩掩、欲降还羞者。这年头，地主真的也没有余粮了。

二手房市场怎一个“痛”字来形容，二手房价格能够坚挺的不多，特别是老破小跌跌不休；房东们看着房价下跌犹如割肉，但置换者却足以自慰，毕竟也买在了低位。

所有吹过的牛逼都会变成响亮的耳光，要么打在自己脸上，要么打在别人脸上。今年品牌房企的项目陆续交付，啪啪打在自己脸上的不少，说好的匠心淹没在业主的口水中……

所幸的是，石家庄楼市的顽疾去除了不少。比如，违规销售的不多了，遗留问题在陆续推进，浑水摸鱼的空间小了，市场准入门槛不断提高。

让人感触更深的是，产品进阶已成趋势。横厅、四面宽、主卧套成为改善产品的标签，两面宽都不好意思提自己是改善；三重精装大堂、全龄活动空间渐成刚需项目的标配，完全人车分流已很难拎出来当卖点。

说实话，今年猛哥朋友圈里买房者不在少数，绝大多数为改善需求，侧面反映了今年是一个改善大年。改善者更看重地段的稀缺、产品的品质和品牌的加持，特别在疫情之后洋房、院子成为改善新宠。

刚需市场的一大看点是回归二环。从前两年无奈被挤出三环，到今年重回二环置业，恍若隔世。这个180度反转，是“房住不炒”对刚需的最好馈赠。

那些调控无用的论调，早已被扔进了故纸堆。

[壹]

新的一年总让人充满期待。

2021年的石家庄楼市，是涨是跌还是稳呢？

乐观者认为，在京津冀风向标北京房价止跌、明年大概率反弹的情况下，周边小弟们跟涨的可能性较大。从楼市周期来看，石家庄已经调整了3年多时间，房价也回调了两三成，从时间和空间角度分析怎么也该涨涨了。

悲观者认为，石家庄和其他省会城市的差距越拉越大，经济增长乏力，高端人才留不住，凭什么来支撑房价？对比下郑州、长沙的房价，石家庄仍然有下探空间。

双方的观点似乎都有道理。

到底什么决定房价，经济、人口、土地还是金融、政策？

回看每一轮周期变化，政策都是第一推手，但长期取决于城市基本面。

政策影响的是什么呢？供需关系。一方面通过限购、限贷等来限制需求，一方面通过调节市场供应量，来缓和供需。

但即便调控在升级，一些一线和强二线城市今年却走出了独立行情。在需求端，即使购房门槛提高，仍有源源不断的需求入市；在供应端，即使加大土地供应，仍然出现了万人摇、日光盘的现象。

经济增长强势，人口流入强劲，市场供需不平衡，是支撑这些城市楼市的底部逻辑。

但大多二三线城市则相反，楼市底部支撑不足，需求又受到调控抑制，而供应量大幅增加，因此市场供过于求的态势明显。

那么，政策面是否会重来一次全面刺激，推动楼市去库存呢？

答案是否定的。

2015-2016年大牛市给国人带来了难以磨灭的印记，它不但是一个难以再现的财富神话，而且是一场深刻的房产投资启蒙教育。

很多购房者，都在期盼着新一轮楼市宽松周期的来临。错失了上列财富快车已懊悔不已，绝不能再次踏入同一条河流。因此，一旦政策利好到来，相信不用动员，人们也会把杠杆加足。这肯定是高层不允许出现的结果。

因此，房住不炒将作为楼市调控主基调长期存在，这也是建立房地产长效机制的核心。

在政策层面，很难再出现上轮力度相近的全面刺激政策。差别化的信贷政策和限购措施，将在一定时间内长期存在。

2021年，一线城市楼市将继续严控，但很难压制住涌动的需求；而二三线城市为拉动住房合理消费或有政策微调空间，对首次置业和改善需求更为友好，但楼市不易因此而重拾向上通道。

总的来说，石家庄楼市难有系统性机会，出现的仍是板块分化、需求分化导致的结构性机会。

[贰]

首先要说的是需求侧改革。这是明年楼市的一大看点。

2020年12月，中央首次提出“需求侧改革”的概念。将增长着力点转向消费端，将驱动房地产迎来新一轮变革。

猛哥认为，楼市的“需求侧改革”，不是靠加杠杆、靠升值预期来刺激民众买房，而是要“回归初心”，满足不同层次的居住需求，把市场的交给市场，需保障的交给政府。

除了加强调控住房租赁市场外，继续稳定刚需楼盘价格，保障普通大众的购房需求，让他们有能力去提高生活消费水平，这是需求侧改革的基础。

另一方面，增加石家庄主城优质地块出让，放开高端楼盘价格并给予政策倾斜，让改善居住意愿强烈的富裕阶层加大住房消费，增加卖地收入，反过来可以更好地保障民生。撬动优质资产购买力，将是一个快速、高效的需求侧改革途径。

楼市需求侧改革，将呈现局部热点（优质资产）+全局平稳（刚需市场）并存的局面。

预计2021年，一方面主城核心地块或加快入市，比如华药、钢厂、棉一棉二、保晋南街、自强路等地块；另外像已于今年拿地的优质地块，比如中海职教中心地块的产品值得期待。猛哥前文说过，它卖2.7万还是3万并不重要，重要的是它将打造出什么样的产品。同样值得关注的，还有融创强大泵业地块等。

其次要说的是楼市内卷化。

石家庄楼市的内卷化严重。它的表现之一是板块发展的不均衡，有的板块新房供应量极低，有的板块新房供应明显过剩，甚至出现了杀跌现象。比如东北板块，明年仍将是楼市红海。

二是项目冷热的不均衡。一个区域头部红盘的出现，可能虹吸周边多个项目的意向客户，导致项目之间肉搏战加剧，比如万科紫台、中国铁建·花语城等。

三是房企的高周转。在各大房企拼命高周转、拼命控制成本下，楼盘交付质量问题更需关注。特别要提醒大家的是，降价带来的不全是惊喜。比如，对拿地价格很高但售价几乎跌破成本线的项目需要谨慎，它未来的交付品质有可能让你一惊。

还要说的一点是房企的品牌分裂。

随着TOP30房企基本进驻石家庄，一线品牌对于购房者而言，早已不是购房的加分项，而成为了基础项，这和前些年很多房企把五证齐全作为卖点一个道理，现在呢？

随着一线房企项目的陆续交付，品牌阵营开始分裂。既有借势攻城略地者，也不乏自此跌落神坛者。因为兑现力不足而让业主摒弃的部分房企，将为自己挖下了一个大坑。

未来在庄里，不是每个一线房企都能挺起高贵的头颅。

[叁]

近两年石家庄楼市都发生了黑天鹅事件，希望明年不要再出幺蛾子。

石家庄地铁二期规划被退回，需要调整后再次上 ，可谓几家欢乐几家愁，明年新三区会迎来开往春天的地铁吗？

最后，把前述观点做个小结：

1，房住不炒下，2021年石家庄楼市调控不会转向，但针对自住需求存在局部微调可能，促进住房合理消费。

2，石家庄供应量仍然巨大，供大于求下房企第一要务仍是去库存，2021年销售规模同比仍将增长；但内卷化竞争导致楼盘去化速度放缓，现房销售比例将明显上升。

3，房价整体维稳，但延续二八分化法则，涨跌互现。具有地段、品牌、产品、性价比优势的项目稳中有涨，更多的项目价格“俯卧撑”特征明显，根据自身现金流、任务指标采取阶段性以价换量，但低点不会超过2020年。

4，楼市结构性机会在于中心城区优质地块供应增加，高端改善住宅消费市场崛起，特征是产品升级、总价提高，和普通住宅的价差明显拉大。

5，一线房企品牌开始分裂，既有享受品牌溢价红利、持续深耕扩大份额者，也不乏因缺乏实力和兑现力而败走麦城者。

6，区域特征：中心城区不唯地段论，产品为王；东北二环品牌鏖战，拼性价比；东南片区品质升级，热度不减；正定新区存量下降，筑底回升；主城外溢栾城藁城，难出三环；鹿泉西山刚改分明，伺机而发。

7，手握老破小当换则换，特别是缺乏优质学区配套的，即便房价反弹也难跑赢大市，住房消费理念已经变化。

8，对楼盘大幅降价促销要保持一份理性，要了解房企的交付项目、业主口碑和现金流情况，特别是拿地价格高而售价跌破成本的项目要谨慎入手。

9，商业地产在深度调整后已浮现投资机会，不以短期变现为目的，优选并长期持有租售比合适的项目，在“房住不炒”下将获得比住宅更稳定的回 。

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