现在出手购房的人，是勇士？还是智士？

据说，部分企业已经明确表示，今年中秋节将不发放福利月饼。

据说，部分五星级酒店自制月饼的预定量，相当惨淡。

据说，部分食品原材料供应商表示，今年蛋黄和莲蓉需求量明显下降。

因此预测今年中秋节的月饼销量，有可能大不如往年。

因此有人断言，当前经济形势不能在短期内向好，楼市未来不确定性太大，所以现在入手买房的都是勇士。

吃饭时和朋友聊起一个人，很多中年朋友应该还记得，在十几年前的房地产黄金时代，有位网红名人“牛刀”。

这是一个在楼市黄金十年里，坚持十年唱空楼市的空军总司令，长期与多派领袖任大炮唱对手戏，饰演反对派男一号。

牛刀的理论简单直接，任何不利的经济表现，都能视作楼市崩盘的征兆：中国经济泡沫严重，崩盘就在下半年（……在年底……在明年）！房价一定会下跌50%（……60%……80%）！

牛刀的楼市崩盘说，从2004年一直唱到2015年，终于销声匿迹。越来越多他曾经的信徒，认清了这不过是个蹩脚的骗子。

很多追随他的拥泵，错过了08年的抄底，在10年的山顶上车；错过了14年的抄底，在18年的历史大顶上车。

其实这些人并不是坚信牛刀，而是坚信自己的判断，在牛刀那里寻到了认同的依据。

小闲有位朋友A，在17年先后购买两套房产，身上背着170万的房贷。不敢换车、不敢辞职、不敢生病，偶尔撸串时感慨，如果当初少买一套房，剩下现金在手，眼下的生活要自在的多。

另一位朋友B，在08年和14年入手两套房，与A相似的位置和面积，贷款只背了70万元，偶尔撸串时感慨，如果当初多买了一套房，现在拿出来变现的话，眼下生活要自在的多。

两个不同的人，两种惋惜曾经“自在的多”的机会，却是两种截然不同的滋味。

若是以冷静心态回头看，过往这十几年经济总量增长、城镇化率增长、收入增长、稀缺的土地资源在涨价，连煎饼果子的价格都在一涨再涨，房价又有什么理由下跌呢？

支撑房价走势的，其实不过这五条，1经济总量、2城镇化率、3收入水平、4土地价格、5煎饼果子（物价）。

简单来说，如果未来经济重演过往十年的高速发展经历，大势崛起的潮流之下，能制约房价的，也就只有房住不炒的硬性行政干预手段。

如果未来经济大势震荡缓行，高速发展变成怠速前进，那房价凭什么能脱离实际独自疯涨？

房价走势归根结底，还是对未来小周期内，整体经济形势的信心和预期。

如果判断未来三至五年的小周期内，经济形势不会比现在更差，此时购入房产就是底部上车的明智举措。这个信心是自己给自己的。

中国太大了，这边重庆市连续超过40度的高温，嘉陵江干涸见底；另一端哈尔滨市公告居民，开始对冬季供暖系统充水试压。

从整体的资产配置风险性来看，一定是以县城为代表的低能级城市风险更高，而以省会、直辖市等高能级城市的风险更低。这个观点已经在两年内，被无数活生生的实例所验证。

低能级城市中，房产的贬损与折价更迅速、更明显，波动性更大，房企开发的亏损情况也更严重，退出的动作更坚决。越来越多的房企撤出四五线城市，向一二线城市汇集财力物力。

上半年，百强房企投资金额的83%集中于22城。22城之外，只有17%。房企的降价倾销退出，也更进一步加剧了低能级城市的房产贬值。

如果城市层面的财政出现问题，也一定是小城市面临的问题更严重、缺口更大、危机更复杂；工资停发、公交停运、公务人员qianxin、罚款骤增的问题更加突出。

以shuji 公开号召买完一套买两套、买了两套买三套的石门县为例，19年土拍收入尚有24.6亿元，今年此时仅仅有6.7亿元。与石门县入不敷出相似的县城大有人在，在江浙一带不少县城，放开限购已经是公开的秘密。

楼市的筑底过程，一定是高能级城市率先完成，回暖的起点也是从高能城市开始，依靠高能级核心城市带动周边城市群落。下级城市居民往上级城市搬家，更是吸纳地方人口的必然趋势。

对于购置房产的城市的选择，选高不选低，选大不选小，也就是勇士与智士之间的根本区别。

现在看所谓的政策工具箱，能拿出什么新工具吗？其实还是让时光倒回，将先前禁锢的都解封，把以往限制的都放开，只保留一条房住不炒的红线不踩。

管理范围的让度，本质上还是对市场的妥协。刺激措施的释放，其实就是对过往失误的纠正。

那位B朋友，对购房时机的成功判断，并没有源自那么多的图表、数据、专家建议。他的判断依据仅仅是很简单的换位思考：08年时候，我看见 纸满版的工抵房广告，开发商给我办0首付；14年时候我买房赠这赠那，加一万就能给个车位。我认为开发商已经把能用的招儿都用上了，我判断他们拿不出再多的优惠措施，这应该就是市场底，可以抄！

当前的市场表象，与08年、14年非常相似。局部政策性的放开限购、金融机构开始向民营房企发放信贷、这些都是进一步夯实政策底的信号。

价格底也早已在一次次“工抵房”、“特惠房”的宣发中被夯实。“破地价”售房，在楼市中不是孤例。“破成本价”售房，已经成为常态。

尽早新闻，央行再次降低贷款市场 价利率，8个月间已经连降三次，下调速度频繁、降档幅度增大。

楼市终于等来许久未见的低利率！首套4.1，二套4.9！已经足够让很多此前观望的购房者心动。

央行近期密集型发布降息类政策，急迫之态已经明显到，就差把“减月供、促购房，”这六个大字直接写在央行的官网上。

显然楼市的彻底回暖，其实只在等最后一个触发条件：经济形势的向好，个人收入稳定。

而这个条件的实现，毋容置疑，随着疫情回落，它仅仅是个时间问题。

有二缺一，看到这里，你还觉得此时上车购房的那些人，还是莽撞冲动的勇士吗？