小区业主自管怎么样？听听湖南长沙东城大厦业委会怎么说
业主物业说
改革开放以来，国内房地产的迅猛发展，小城镇的快速建设，原有小区的物业管理的模式和现行制度规定，已经无法适应现代生活和小区长远建设和长期维系的需求。
特别是“前期物业”制度的天然缺陷性，以及“包干制”物业模式垄断物 业市场的局面，这种行业垄断，不仅有违社会主义市场经济的原则，而且由于“包干制”运营体制的不透明不公开和其所处的特定社会现实环境，造成
一是维修资金被物业企业套用的风险和事实。
二是属于全体业主的公共收益被物业企业卷走；
三是开发商利用法律漏洞和强势地位，非法侵占属于业主的共有房产，这些非法占有甚至存在着官商利益粘接，搖身一变，使非法“合法化”，
例如:在长沙地区，许多地下人防工程给开发商办了产权证。属于全体业主资金、资产的侵占与流失，必然造成小区长期运行缺乏共有经济基础而产生安全隐患。
物业企业侵占业主公共收益、维修资金和开发商侵占业主共有房产，并不是个别现象，而是十分普遍存在，并且在继续着，由此成为小区内的主要矛盾，也因此常常引发群体事件。
公共收益、维修资金被侵占的问题不解决，房产年龄经过二十年左右，一但小区的维修资金枯竭后，又得不到公共收益给维修资金输血，这样的小区就会荒废去，不仅造成极大的财富浪费，给人民群众带来灾难，也给社会安全、政权安全、国家安全带来危害，因此，这类问题已经到了克不容缓非解决不可的时候了。
上述内容是湖南长沙业主东城大厦业主委员会主任谈俊老师分享的内容，谈俊老师作为业主维权方面的代表和业主自治方面的开创者之一。其很多观点独特且大胆，加上敢于实践，敢于维护业主权益，极力推广业主自治，倍加令人敬佩！那么东城大厦业主自管又有什么秘诀呢？
一、自管成功的秘诀是什么?
当然不能闭门造车，应当走出去请进来，用心学习自管小区前辈们的成功经验，了解他们宝贵的心路历程，这就是自管成功秘诀。
一般情况下，支持自管仅有关心小区的热心业主，这到也合理。而有关基层组织、职能部门一般不很积极，那些持观望态度或不阻挠的，就谢天谢地了，在这样的环境压力下，一但决定自管，就必须成功，失败不得。决策者们要承受得了来至多方的压力，更要对的起支持自管的热心业主们。当年对于走投无路的东成大厦业委会来说，我们只有通过自管，才能让这栋经历了16年，一穷二白三破烂的大厦维系下去，当时的业委会是身处背水一战的境地。
从走过来的过程看，自管并没有太多的难度，但是我们当时的处境是输不起，只能成功，而且要成功的漂亮才行!
为了稳操胜券，业委会决定走出去取经，首先选择了改革开放发达地区的深圳，先后调研了莲花山庄、阳光花园、宝安山庄三个自管小区。写到这里，我心里犹为感激，他们毫不保留地向我们传授着，重要要部分叮嘱一遍又一遍，那种细心与热心，仿佛回到了六十年代学雷锋那种久别的憧憬，特别的甜美、特别的舒心、特别的养心和温暖!
求学心切，我们不顾台风预警，驱车前往阳光花园、宝安山庄，也许感动了上天，这天台风突然改变方向，从深圳边上擦肩而过。
通过调研和学习得到很多经验，心中有谱，肩上的担子轻省了，心理负担释放了，取得了真经脚底生风，至今我们还在使用着他们传给我们的宝贝。
二、东成大厦自管基本四要素
(一) 组织架构设计
长沙市东成大厦自管物业岗位管理架构
根据本小区的实际情况，科学合理设置组织架构十分重要。
特别要说明的是：本大厦经过三年来的实践证明，这种组织架构，简明扼要，职责分工明确，操作方便。从架构图可见，业委会不直接参与物业管理。
(二) 公司化运营方式与制度设计
鉴于长沙地区乃至全国，业委会并不具有对外签订各类合同的资格，包括劳动用工合同，分包合同等，同时也无法进行税务登记。因此，我们便动员了四位公益心强的热心业主，委托他们为全体业主代持股份，去工商部门注册登记属于全体业主为股东的物业公司，当然，代持人与业委会之间签订了相关股份关系承诺的法律文书。我们还规定了业委会成员不得担任股东代持人。
成立了公司就得按《公司法》等一系列法律法规运作，就得有包括财务管理等各类制度，这样，走入规范且管理就上了规模。
东成大厦施行自管之前，东盛物业公司不仅掏空了大楼300万维修资金，而且把大楼的公共收益全部侵占了，并且管理不善，只顾榨钱，业委会接过来的是一穷二白三破烂的烂摊子。2016年3月份开始自管，当年减去人员工资福利，以及工程施工、采购新设备，其他经费，尚积余了91.4万元，2017年积余89.6万元，2018年积余了45万元，合计积余226万元。
(三) 业委会与物业管理职能设计(各司其职，职责明确)
业委会不直接参与物业管理，工作要点: (1) 把控好集体的钱袋子；(2) 尽全力维护全体业主的合法权益。业委会物业工作部主任和物业经理人列席业委会每月一次的例行会议，汇 工作，提出建议，听取业委会的意见，接受会议的决定与工作布置。布置工作全部在业委会会议上完成，杜绝会后人人过问个个指挥，九龙治水会搅乱物业经理人和业委会物业工作部工作计划，会造成工作无序，物业管理工作无所适从。应当放手物业经理人做专业内的工作。
需要说明的是，物业队伍管理的好坏，取决于物业经理人的能力和尽职程度，这些都可以通过考核工作计划完成程度得以检验。
业委会物业工作部主任这个半公益部门的人选犹为重要，当然，物业经理人的人选也不例外。
(四) 基础设计
自管的基础是对业主全部公开透明，特别是财务。逐渐养成业主对物管工作的监督习惯，特别是钱袋子的监督。
有人担心自管也会有财务漏洞，实践证明，阳光下公司化运作，共有资金可控性是目前最好的方式之一。包干制物业为什么不肯向业主公开财务? 原因就是财务一但公开透明，那就无法掩饰窃取属于业主的公共收益，也无法在维修资金上做手脚。
三、聘请物业经理人，专业人做专业工作
招聘专职的物业经理人，授权其招聘员工，组织物业服务班子，合理设置工作岗位，编制工作计划，带领从业人员做好本职工作。
有个不得不讲的困惑，从物业企业中挖过来的项目经理，多少带有那种在旧物业企业中养成的陋习，这种改变并不是一朝一夕。但实践证明，这些“投诚过来的解放战士”在业主自管的这个大熔炉中，很快便清晰的知道谁是小区的主人，他在为谁服务。即从根本上解决了“为什么人服务的问题”。让包干制那种口头上“为业主服务”而实际上是“为公司老板服务”的分裂状态彻底改观，极大的解放了物业经理人的思想，极大的解放了物业经理人的工作积极性！
自管小区聘请物业经理人组织进行物业管理服务工作，同样是专业人做专业事，只是物业经理人上面的老板改变了，以前的老板是物业公司，而当他进入自管小区工作后，老板换成了全体业主。而具体的工作诸如岗位设置，人员调度，外包外协与专业物业公司的方式并没无两样，所以，不要误以为自管小区物业班子像似游击队，只有物业企业才是正规军，这完全是一种错觉，其实，自管小区物管队伍才更是正规军!为什么? 因为，自管小区不以赢利为目的，而是以服务好管理好小区物业为目的，因此，所有岗位编制满员，这是一般的包干制物业企业做不到的，这就是我所说的，自管小区的员工队伍比起外聘包干制物业更加正规，笔者走访了全国十多个自管小区，的确比包干制物业企业管理的好。如果各项管理服务工作足额足量完成的情况下，公司产生了所谓“利润”其实就是全体业主的物业费资金有了余额，要么下年度业主们少分摊些费用，要么下一年度就可以多安排一些服务项目。
看看下面这张表格，也许能打消人们过去的偏见。
自管与物业企业分工架构比较
业主通过聘请项目经理自管物业
物业交给物业公司管理
老板是全体业主，积余归全体业主
老板是个人或股东，盈利归老板
聘请项目经理管理小区，对众业主负责
聘请项目经理管理小区，对老板负责
电梯外包给专业公司维保√
电梯外包给专业公司维保√
保洁外包给专业公司打理√
保洁外包给专业公司打理√
垃圾清运外包√
垃圾清运外包√
化粪池外包给专业公司清理√
化粪池外包给专业公司清理√
绿化外包给专业公司√
绿化外包给专业公司或由保安打理√
保安、维修工自建组织，岗位满员√
保安、维修工自建组织，岗位缺员√
众业主发放物业从业人员工资
物业公司老板发放物业从业人员工资
四、自管小区物业从业人员工作更负责，服务更体贴
(一) 我们对员工待遇不苛刻，岗位工资比周边同类性质楼宇的包干制物业企业高出200元，生活待遇也高出他们一倍以上，并且购买五险，年底拿双薪，业主享受福利时，员工也有份，就这样，制度加关心，员工很在乎这份工作。
(二) 自管不像物业企业那样以赢利为首要目的，而是以管理水平服务质量为目的。
我们的所有岗位编制满员，包干制企业不可能做到这一点。以东成大厦为例，老物业公司时期，保安岗位人员仅有3~4个人，员工工作强度太大，员工没有精力履行好岗位职责。大厦施行自管后的保安岗位为7个人，其他工作岗位也是满员，员工有足够的精力干好自己的本职工作。
概括一下:
外聘包干制物业企业管理小区，岗位编制人员不足(赢利为目的，员工少降成本服务差)。
业主自行管理小区，岗位编制人员满员(不以赢利为目的，以服务质量上档次为本)。
(三) 包干制的员工拿物业公司老板的工资，处处听老板使唤，根本不在乎业主，甚至听从老板指挥，被逼用暴力对付业主 (笔者家中就被停了3个多月电，老板唆使员工殴打至使我住院)。虽然平时我对他们的员工有关心，为什么?因为员工要捧老板的饭碗。自管后，老板变了，不再是原来的物业公司老板，而是全体业主，他们十分在乎业主的感受，因此，员工与业主的关系必然融恰。可以这么说，只有自管小区的业主才有主人翁的获得感，才有和谐的主雇关系。
过去的东成大厦，物业管理糟糕到极点，当年市中心标志性的综合楼，被老物业公司糟蹋的破烂不堪，十分可惜，成了物业纠纷的重灾区。施行自管后，各位可以来看看，不仅管理的井井有条，而且动用自管积余资金，进行了包括更换中央空调，自来水改造等十大工程项目。各位也可以去走访本地街道办、社区、派出所，让他们做个见证，确认这栋大厦是如此的和谐。只要有了基本公平，和谐自然成就。
五、项目经理工作并没有太多的技术含量
经过专业培训的项目经理，学习如何与业主打交道，还有如何尽职与免责。管理保安部门、客服收费、工程部(维修工)，有高压电中央空调的项目多了值班电工，一般与工程部合并一个部门，其余的就是外包外协。有一位曾经做过项目经理，后来自己开办了一家小型物业公司的人士，这样说道:“项目经理只要经过一些基本的学习和实践，把工作当成自己的事做，就能做好本职工作”。
六、小区施行自管后的业委会工作量减少并且少烦心
(一) 自管小区的业委会，不存在非自管小区那样跟物业公司扯皮，不存在在物业公司与业主之间受夹攻气，不存在精力耗在址皮上。
(二) 正如前面所述，自管小区岗位分工明确，制度设计环环相扣，放手物业经理人做专业事，业委会并不直接介入物业管理与服务，烦杂的事务都落在物业经理人身上，说白了，物业经理人除了财务不管，其他都要管。业委会除了根据小区实际情况，经集体商量后布置给物业工作部和物业经理人去具体落实，更多的是看紧钱袋子以及思想小区的长远规划。我们业委会每月15日下午4时--5时开会，没有太多的事情可做。笔者工作习惯是个粗线条，对钱这个东西没什么概念，因为当了业委会主任，用钱得让我批，好烦，正打算把这支笔交给心细的委员去做。我平常工作的确很忙，其实自己的小区工作量仅占了10%，其余时间都用在帮别的小区做义工。
(三) 我常常把包干制物业比喻成大粪缸，对外拉拢腐蚀主管部门以及街道社区，对内拉拢腐蚀业委会，特别是业委会主任，目的是方便侵占业主的利益，拉拢不成就在业主中挑衅离间，甚至造谣污蔑、逼迫、攻击、欧打业委会成员。我在想，经的起诱惑的能有几人?
自管小区不存在这类问题，只要制度设置得当，只要阳光透明公开，这些事就不会发生。因此，自管小区不存在大粪缸，空气清新，和谐相处，不存在腐蚀拉拢，也不存在逼迫攻击。有业主有感而发，在东成大厦门前喜乐着挂出一副对联:业主维权栽下常青树，小区自管浇开幸福花。这副对联表达的很贴切。
七、谁说小区建筑面积大不适合自管?
我听到有种声音说:“大型小区不适合自管，只有小型小区才能搞自管”。我们用事实说话: 江苏无锡吉祥国际花园自管小区，建筑面积32万平方，小区内包含别墅、洋房、高层，这个小区面积不算小吧? 更有无锡春江花园，建筑面积54.8万平方。小区内有楼梯房，有小高层，自管十年了，小区打扮得像个公园，长沙到目前为止找不到打理的如此美丽的小区，不管是万科还是绿城管理的小区，跟这个小区比起来要逊色一筹，根本看不出是个老旧小区。他们的物业费始终保持在楼梯房0.5元/平方，电梯房1元/平方。这么低的物业费，十年下来，积余了1600万元。这么低的物业费，老旧小区维护成本又是那么高，怎么还会有如此多的积余呢? 原因是小区体量大，分摊成本低，反而容易打理。江苏盐城大丰区有二十多个自管小区，建筑面积基本上在8万平方左右，我去过其中一个叫浦江名苑的小区，自管了不少年，小区管理得嘛好，虽然处处精打细算，积余不会那么丰盛，为什么?小区体量小，分摊成本相对高。
八、自管小区发生事故风险究竟由谁来承担?
外聘物业公司管理小区，小区发生风险事故，是由物业企业赔吗?其实并不完全是那么回事。
主要法律依据: 《合同法》、《侵权法》、《物权法》、《公共安全法》、《消防法》等。举几个例子来说明，这样容易说清楚。
外聘物业公司管理小区，一旦发生事故风险，只要有证据证明物业企业履行了合同义务，根据《侵权法》、《合同法》和《物权法》区分所有权等法律规定，应当由全体业主或相关的部分业主负责。物业企业的免责水平可以说是高手，他们早已做好了免责证据，例如: 规定巡楼一天四次，事实上有可能只巡楼一次，他们也会将巡楼记录卡片上打勾勾标记巡楼四次，凭着该证据，就能证明物业企业已经履行了合同义务。
(一) 外墙瓷砖脱落伤人损物，应当由这栋楼的全体业主负责。
(二) 假设十楼公共水管破裂漏到下一层造成损失，当然是十楼业主负责；个人家中的水漏到下一层，当然是这一户业主负责。
(三) 大楼发生火灾谁来负责? 根据消防部门的勘查结果，是个人的原因造成的个人负责，否则集体负责。
(四) 消防管没有水或消防泵损坏了，物业公司套业主维修资金的机会来了，如果业主不肯动用维修资金，一旦发生消防泵启动不了，消防管没有水，责任不在物业企业。
(五) 电梯发生人身事故，只要不是乘电梯人的个人原因，电梯维保企业负责。
由于自管小区不以赢利为目的，所以，岗位人员齐全，各类记录都是真实的，不像外聘的包干制企业，以赚钱为目的，往往岗位编制人员不足。举例东成大厦，老物业管理时期，保安长期仅有3--4人，员工工作力不从心，必然在工作记录方面做假。自管后保安编制7人，工作记录都是真实的。工作人员负有责任心，能起到减少意外风险发生的机率。不仅如此，我们还购买了高空坠物意外险，每年交纳保险金1万元/年，外聘物业企业决不会为业主从自己口袋里掏这笔钱。正因为自管小区是自己管理自己的小区，就像办理自己家里的事一样，不会搞虚的，处处做事实实在在。
自从实施自管后，我们在第一时间恢复了消防水泵联动，消防管不缺水，并且安装了146个监控摄像头。
员工每年做体验，发现身体不适应工作的劝退，今年给员工买上工伤意外险。
综上，小区一旦发生意外事故，物业企业承担责任的机率极小，您见过有几起由物业企业赔偿的案例? 人家都是免责高手乃。自管小区是自己对自己负责，所以，发生意外事故的机率比外聘物业企业管理小区风险机率还要小。
九、自管小区为什么成立全体业主为股东的代持公司?
因各地政策的差异性，举例长沙，业委会不具有法人地位，不能对外签订劳务合同、分包合同、广告合同和税务登记等，具体操作起来十分麻烦，处处要打擦边球。因此，成立代持物业公司是在目前政策限制下的无奈之举。将来这一块新的规定出来后，相信没有人会多此一举成立公司。
(一) 根据《工商登记管理条例》注册股东限制在五十人之内。东成大厦选出了四名热心公益的业主担任代持股东，法人由一名国企的党员中层干部担任，并且规定业委会成员不担任代持人。业委会与代持股东之间有法律文书。代持股东与其他业主享受一样的待遇，并无特殊享受，不参与公司管理与决策，不承担额外义务，完全是公益爱心行为。
(三) 小区成立代持物业公司管理自己的小区，处理积余的资金有法可依，例如，我们小区在《业主管理规约》中约定: 一旦所有设备设施更新基本结束后，每年积余的钱，截留20万元存留做为维修资金积累，其余的钱首先返还业主所缴的物业费，另外的按业主拥有的专有面积平均分红(公司法)。没有成立代持公司的自管小区如果这样做，无疑冒一定的法律风险。
十、东成大厦为什么坚定不移走自管之路?
《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他人管理。”小区实行业主自行管理有法可循。
长沙市东成大厦是地处在市中心的一座商住综合楼，1999年交付使用，东盛物业公司盘距这栋大楼16年，管理不善造成辉煌一时的大厦变的破烂不堪，设备设施疏于养护，险情四伏，不仅违规向业主乱涨物业费，巧取名目乱收费，而且套空了全部维修资金(300万元)，并且将公共收益完全侵占，就这样，物业公司老板还说举步维艰年年亏损。
摆在第四届业委会和全体业主面前的这副烂摊子，只有通过实施自行管理，收回公共收益这条途径积累资金，才能支撑这栋大厦的正常运行。2016年3月份施行自管至今，降低了物业费收费标准，取消了违规收费，每年还积余140万左右，利用积余资金进行了包括购置中央空调、更换新电梯等十大更新改造工程项目，业主不仅没有掏一分钱，去年给每户业主发放500元购物卡，也给所有员工同样发了购物卡，皆大欢喜过大年。到2020年，大楼基本改造结束后，采取给业主返还物业费包括分红。
十一、自管后完成大厦十大更新改造项目
1、消防监控、水泵联动改造工程；2、危坡重建工程；3、消防水管更换工程；4、下水管更换工程 ；5、自来水改造工程；6、安装146只大华数字监控覆盖整个大楼；7、120万大卡开利中央空调一台；8、10吨韩国热水锅炉一台；9、400立方/小时元亨冷却塔两台；10、东芝高速商用电梯五台。
通过三年以来的自管，业主们关心大厦事务了，邻里之间熟悉了，对业委会信任了，基本的公平建立了，和谐共处也就成了。尝到了自管甜头的东成人，对这栋大楼长期良性运行充满了信心，因为，大家心里都清楚，小区里有这么负责任的业委会，年年有积余，不仅有分红，维修资金也将储备充足。有经济做后盾，是维系这栋大楼三十年、五十年、七十年乃至更长时间安全运行的可靠保证。
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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