业委会故事：胡姬花园物业服务有标准，质量有保障，质价对等
胡姬花园物业服务标准
胡姬花园业委会 今天
本物业服务标准是《物业服务合同》的一部分。
本物业服务标准按照可执行、可监督的原则，由物业服务企业提出，业委会结合《上海市住宅物业服务分等收费标准》（2015年虽然已经废止，但其服务标准依然具有参考价值）拟定，并经物业服务企业复核认可。
欢迎广大业主监督物业服务。
一、综合服务 管理处 门口设置标牌，并公布服务时间。 办公区域整洁有序。 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。 公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 管理人员每日巡查小区一次以上。 装修管理 管理处及相应楼栋公示栏公示装修户基本情况。 加强装修现场管理，每日巡视。 档案管理 建立齐全的档案。包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。 计划与总结 双月制定物业服务工作计划，并总结前期计划实施情况。 业主沟通 采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式。每年沟通面≥80%。 年底进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。 修与投诉 每层电梯出口公示24小时服务电话，受理 修或投诉。 急修项目30分钟内到现场处理。 一般修理3日完成。 一般投诉后24小时内答复。 节日 重要节假日有专题布置。 财务制度 建立健全的财务管理制度，运作规范，账目清晰。
二、清洁卫生服务
每日 区域 服务标准
楼内地面 楼道 墙面 循环清扫、拖洗保洁。 墙面保持无灰尘、无污渍。 楼层通道 清扫。 扶手 栏杆护栏 窗台 消防栓 防烟门 出口大门 擦抹，保持干净、无灰尘。
门窗玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。
垃圾收集 垃圾厢房 垃圾桶 按单元楼栋设置垃圾收集点。 所有垃圾转运到垃圾厢房。 早晚定时清理垃圾二次。 垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 垃圾厢房及周围整洁、干净、无异味，灭害措施完善。 垃圾桶清理擦拭，无异味、无污迹。
商户公共区域 地面循环保洁，无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。
花坛清扫。 公厕 保持清洁，墙壁目视干净，便器洁净无黄渍，无异味、臭味。 8：00前清扫完毕，无定时巡视。 配件检查 修。 门口2次清扫，无定时巡视。
道路地面 绿地 明沟 道路、地面、绿地循环清扫保洁。 明沟清扫，无杂物，无积水。 目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时。
电梯轿厢 循环保洁。 操作板消毒。 每周 区域 服务标准 楼层通道 拖洗。 天台屋顶 地下室 一期地库 二期地库 目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘。 无渗漏，无积水，通风良好。 无易燃、易爆及危险物品存放。
非机动车库 摆放整齐，无积尘。 按《管理规约》分区域迁移并处理 每半月 区域 服务标准
电梯轿厢 电梯门壁打蜡上光一次。 表面光亮、无污迹，半米内可映出人影。 轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。
天花板 公共灯具 除尘，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，灯具明亮清洁。 每月 区域 服务标准 宣传栏 标识牌 雕塑小品 擦抹、除尘 消毒灭害 对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次。 每半年 区域 服务标准 消毒灭害 灭鼠一次。
三、秩序维护服务
项目 服务标准 人员要求 人员素质 持证上岗率≥80%，无证上岗者应在4个月内取得上岗证。 中青年为主，50周岁以下≥50%，身体健康。 形象正面，为人正直勇敢，诚实豁达。 对人友善，积极协助他人，帮扶弱小。 为业主提供必要且合理的帮助。 敢于直面各类违法违规现象。 监控室公示队员信息，接受监督。 在岗形象 穿戴统一制服、佩带统一标志。 佩戴装备规范，仪容仪表规范整齐。 坐岗挺直，立岗不倚不靠。 配备对讲装置、必要的安全护卫器械。 人员稳定 确保足额全职保安在岗，制定合理、充分的工作内容。 遇离职、请假、工伤等情况时，及时调配合格替代人员。 人员临时、长期调整均应登记记录。 人员稳定，任意6个月队员稳定率≥80%。 技能培训 熟悉小区各类规章制度，熟悉保安各岗位职责。 工作认真负责，定期接受培训，建立队员培训记录档案。 熟悉小区各类规章制度，熟悉保安各岗位职责。 正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 熟悉并掌握各类刑事治安案件、各类灾害事故应急预案。 熟悉小区环境，能通过他人简单描述，快速找到准确位置。 熟悉并熟练运用保安职业基本知识、火灾扑救基本原理、技术防范的作用特点等保安知识。 伤人事件中，应具备一定的应急处理能力。 一般要求 特情处置 监控室张贴火警、水警、匪警、交通肇事等应急预案。 每年组织2次应急预案演习。 接到火警、警情、异情、紧急求助等突发特情后，应带好相关消防装备、必备装备，5分钟内到达现场。 协助业主紧急处理，保护现场，并 告物业经理、警方、其他相关方。
车辆秩序 地面、墙面设立地标和指示牌。 车辆有序行驶、有序停放。 对车辆进行管理和疏导，始终保持道路畅通。
门岗 基本要求 碧波路主入口6:00-24:00立岗。 市政道路出入口、道闸出入口环境整洁、道路畅通。 有详细交接班记录。 禁止流浪猫狗等动物进入小区。 门禁对讲需核实身份无误后开门。
外来人员 仅限碧波路门岗进入。 联系业主，获得许可并登记信息后放行。 外来车辆 对大型车辆进出、大型物件搬出等详细询问。 对外来车辆登记记录。 禁入人员 未获业主许可的外来人员。 拾荒者，醉汉，衣衫不整者。 有明显危险特征、危险倾向的人。
禁入车辆 有行驶障碍、安全隐患的车辆。 被列为禁入的车辆。 特定时间段禁止驶入的外来车辆。 停车收费 按规定收临时停车费，出具发票。 收费特殊情况需登记记录。 每日与停车收费系统对账，对差额部分说明记录。 巡逻岗 基本要求 每2小时巡更一次，巡更记录完整可追溯。 白班、夜班的初始巡更应全面巡逻。 合理设置巡更点、规划巡更路线， 业委会。并根据装修点、垃圾堆放点位置，合理调整临时巡更点。 详细登记巡更记录，对物业管理的细节不足点、发现的特请等情况记录并 告。
事件处理 每日装修点入户查看是否有违法违规行为，装修垃圾室外堆放是否合格、清运是否及时。 发现违反《管理规约》行为、危险行为等，及时提醒、劝阻。 发现占用他人车位、停车压线、阻挡他人行车路线以及其他不规范停车行为，应联系车主，及时纠正。 发现车库内遛狗的，应劝离。 发现可疑人员，应主动盘问。 发现常闭门未关闭，应及时关闭。 发现特情应及时处理并 告。
监控岗 基本要求 24小时驻守，注视各类设备传达的信息。 坚守岗位，不间断注视监视屏及控制柜运行状况，记录准确和完整。 发现周界 警、探头等监控设备故障，要及时 告。 保存监控录像、设备运行、排除异常等记录资料。 详细登记监控记录，对在岗期间异常情况详细记录。
事件处理 发现道路停滞、违规停车，应尽快处理。 发现异常情况、可疑情况，应尽快处理。 发现匪警、火警等警情立即 警，同时 告物业经理，并监控处理过程。
四、维修保养服务
公共部位 频次 项目 服务标准 每日 消防门 常闭，闭门器正常。 每半月 门窗 保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 休闲椅 凉亭 雕塑 景观小品 室外健身设施 儿童乐园等 发现损坏立即修复，保证其安全使用。 楼内墙面 顶面地面 粉刷层无剥落。 面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 围墙 发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 每月 道路 道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复。 保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志。 在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。 保证标志清晰完整，设施运行正常。 每半年 屋顶 发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 管道 排水沟 对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。
供水系统、排水系统 频次 项目 服务标准 每周 泵房 整洁。 水箱盖板 保持完好并加锁。 溢流管口 安装金属防护网并完好。 每周三次 供水设备 检查。 每季 水泵 润滑点加油。
泵房 管道 除锈、油漆。 秋冬季 暴露水管 防冻保养。 每半年 水箱 清洗，水质符合国家生活用水标准。 减压阀 测压并做好记录。 每年 水泵 保养。
公共照明 频次 项目 服务标准 每日 灯座 灯泡 开关 完好，亮灯率在99%以上。 每日 电气柜 保持完好。 每月 保养。
消防系统、避雷系统 频次 项目 服务标准 每日 火警功能 警功能 保证正常。 每月
消防泵 启动并作记录。 灭火器 临近失效立即更新或充压。
消防栓 箱内各种配件完好。 每半年 消防水带 检查。 阀杆 加注润滑油，放水检查。 避雷装置 检查。 每年 消防泵 保养。
探测器 试验。 每三年 火灾探测器 清洗一次。 弱电系统 频次 项目 服务标准 每日 门禁系统 保证其24小时运行正常。 单元门体 闭门器自动闭门功能。
周界 警 24小时设防并正常运行。警戒线封闭、无盲区和死角。
监控系统 合理布局，保证非实时监控运行及存储正常。 实时监控运行及存储正常。 巡更系统 合理设定巡更点、巡更路线、时间，保证其正常运行。
电梯 频次/时间 项目 服务标准 5分钟 电梯困人 重大事件 物业人员到现场应急处理。 30分钟 专业技术人员到现场救助。 2小时 一般故障 专业维修人员到达现场修理。 每日 轿厢 按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 每半月 保养 专业维修保养单位保养。 每年 安全检测 《安全使用许可证》有效。
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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