物业公司工程部统筹管理方案

一、概述

园区系统有：强电系统、弱电系统(BA楼宇、OA办公、FA消防、SA安防、CA通信、多媒体)、电梯系统、空调系统、给排水系统、土建系统、停车场道闸系统等；供电设备设施主要有：生命科学产业园和庙角岭工业园配电房、发电机房和水泵房共计23个，变压器36台，在用变压器15台，发电机4台；海洋产业园配电房和水泵房共5个，在用变压器4台。为打造标准化园区，提升工程服务质量、优化组织架构、树立企业形象、参照国家物业服务标准、结合项目实际运行情况，工程部特制订以下具体管理方案。

二、工程部组织构架图

三、节能降耗措施

（一）物业办公水电能耗

1、办公室照明灯具使用

在开关处张贴“人走关灯”的温馨提示，下班后关闭照明和办公电脑。连续照明在2个小时（含2个小时）以上的地方，采用节能灯照明。阴天、雨天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启或少开室内照明灯具。

2、办公设备使用

在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。

3、空调使用

夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00；使用时间严格控制在4小时之内（含4小时）。空调制冷温度设定在26摄氏度（含26摄氏度）以上。　　4、卫生间用水、用电　　办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。

（二）物业住宿员工水电能耗

1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；宿舍电视机、电脑、空调等电器无人使用时，应及时关闭。　　

2、采用节能灯照明。　　

3、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。　　

4、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，物业员工设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。

（三）园区公共区域照明设施运行的节能降耗方法　　

1、公共照明应使用声光控方式进行控制。

2、公共照明安装计量设备，计量用电情况。

（四）园区共用配套设施能耗的节能降耗方法　　

1、连续照明时间达4小时以上时，应使用LED节能灯具。　　

（五）绿化能耗　　

1、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。

3、绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。

（六）计量设备安装　　

园区内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：　　

1、对能源消耗进行计量，为园区能源消耗测算提供数字依据。　　

2、为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。

（七）监督检查

1、综合部每周对公司办公区域照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

2、办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动；各部门负责每季度组织一次内部的全员节能降耗教育活动；从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气

四、设备设施管理维护

一、 工程设备设施管理维护标准

（一）消防控制中心的运行维护和质量标准

1、消防控制中心实行24小时运行；安防监控系统值班。

2、保证安防监控系统、消防控制等系统设备运行正常、各系统运行工作稳定。

3、一般性故障立即排除，暂时不能处理的通知有关部门采用应急措施，应急措施得当有效。

4、定期进行消防设施的巡查、测试。保持设备表面无污渍、无灰尘、机房整洁；保证设备的正常运行、安全运行。5、消防系统设备委托有资质的专业维保单位进行维保，物业跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

6、维保单位负责并参与火灾隐患的整改、消防系统设备的正常运行、安全运行；积极组织参与应对各种突发事件。

（二）空调系统的运行维护管理和质量标准

1、建立空调运行管理操作规程，并严格执行，无因人为失职而引发的事故；空调系统需专业人员经培训后持证上岗；

2、保持空调系统设备完好，设备的正常运行、安全运行，有记录并保存建档；夏季室内空调温度必须控制在26度；其他季节采取室内空气排换运行；

3、做好空调系统的保洁工作，保持空调主机房及主机清洁，要求主机和控制柜表面无污渍、无灰尘；

4、空调的室内机隔尘网目测无脏污物，外观目测无明显尘积，装挂牢固无松动、控制灵敏，排水正常无漏水现象，室外机无明显积尘积灰；

5、根据运行及设备状况，必须对空调系统及其附属设施进行定期保养和维护；

6、空调设备主机由甲方委外维护维保，乙方负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

（三）给排水设备的运行维护管理和质量标准

1、实行日常检查巡视制度，定期维护保养，保证给排水系统正常使用；做好设备的正常运行、安全运行；

2、建立正常供水管理制度，加强巡查，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好；

3、给排水系统设施维护：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等。

4、建立对楼内开水间、卫生间的日常检查巡视制度，保证室内外排水系统通畅。

5、设备出现故障时，维修人员应在接到 修后半小时内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。

（四）供电设备管理的运行维护管理和质量标准

1、保证园区供电系统的设备设施的正常运行、安全运行，具体包括：高低压配电室、空调系统用电、发电机、夜景照明、公共照明、用电器具、办公照明、路灯等、避雷系统、各强电检查井内管线及电箱、配电室至配电柜箱的线路设备维护；楼顶的夜景照明、空调系统维护、配电柜箱后（含配电箱）的线路、设备；各种水泵、水泵控制箱、电机、事故照明、开水间配电箱、场地照明（路灯、草坪灯、墙头灯）的线路、设备维护、维修。供配电系统包括应急供配电设备、油箱及油库、各配电房的防鼠。

2、统筹规划，做到合理、节约用电。灯具及其它小电气设施；供配电区域各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、各设备及管理用房里的水电设施维护等。

3、供电运行和维修人员必须持证上岗；维修人员必须持有效电工上岗证，每年应负责联系高低压柜及变压器的年检；

4、加强日常维护检修，保持设备设施表面无污渍、无灰尘；照明、指示灯具线路、开关要保证完好；

5、设备出现故障时，维修人员应在接到 修后半小时内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜；

6、用电设备定期维护；严格执行用电安全规范，确保用电安全；

7、高压配电室应24小时值班，每天有设备设施的运行和维护记录；

8、高压配电设备设施维护，含每年度联系供电局进行维护监管的年检费用；负责跟踪监督确保设备维护到位，并监管符合安全运行要求。

(五)电梯设备的运行维护管理和质量标准

1、电梯安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态；负责电梯设备的正常运行、安全运行；

2、电梯通风、照明及其它附属设施完好；

3、电梯使用登记证、年检合格标识、维修保养合同完备，含市质量监督检验局对电梯的年检 告；

4、电梯轿箱、井道保持清洁；

5、负责电梯停梯急救。电梯因故障停梯，接到 修后通知维保单位维修人员应在半小时内到达现场抢修，及时排除故障；

6、所有电梯设备设施质量，由电梯维保单位进行维护维保；负责跟踪监督确保设备维护维保到位，并监管符合安全运行要求。

(六)楼宇弱电系统设备设施的运行维护和质量标准

1、负责园区的弱电系统，包括智能系统设备设施系统的安全正常运行，具体包括：楼宇设备智能控制各系统、安全监控管理系统等等的线路维护、设备维护、设施维修、系统保洁等；

2、实现园区的弱电系统设施运行有效，保持正常的工作状态；做好系统设备设施的正常运行、安全运行；

3、智能系统设备设施系统网络及其它附属设施完好；保持弱电系统设备设施的清洁；保持设备设施表面无污渍、无灰尘；

4、负责弱电系统维护还包括：消防 警系统（消防控制中心 警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，声光 警器、消防紧急广播等）、楼宇自动化（模块控制的空调、采暖、电力等）、BA系统、安防系统设施运行、弱电检查井内管线、接线箱等。

5、因弱电系统设备设施故障停止运行的，接到 修后通知维保维修人员应在半小时内到达现场抢修，并及时排除故障。

(七)对外维保设备的维护监管和质量标准

1、电梯由专业公司定期维保；

2、消防系统由专业公司定期维保；

3、空调主机由专业公司定期维保；

4、BA系统由专业公司定期维保；

其他设备设施的维护维保由物业公司负责。

已经签订合同委托专业设备机构进行维护维保的，乙方按甲方签订委托维保合同的质量要求进行现场监管，保证维保维修质量达到合同要求。乙方负责委外项目的日常的巡查维护管理。

以上委外维保项目可以由业主单位（企业）直接委托专业公司，也可以由物业公司委托专业公司。

二、 物业管理前期介入

为保证进驻工作的顺利，在此期间，物业公司抽调有经验的强电、空调（暖通）、给排水、弱电等专业工作人员进一步了解设计和施工现场情况，细化并完善物业管理前期的工作策划，及早发现可能影响园区使用功能和日常物业管理的某些问题，并提出纠正及解决的建议。

工作内容：

（一）与施工管理方的协调

由委托方作出安排，物业公司与施工管理方召开专门会议，商定物业管理前期介入期间物业公司工作内容和工作方式，并确定双方相互的沟通方式和具体联系人员。

（二）现场介入

1、熟悉现场和各类施工图纸。物业公司有关人员应尽快了解设计和施工状况，根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与施工管理方技术、管理人员协商，进行前期协调改进。对影响楼体功能、危及设备及楼体安全、严重影响今后管理运行的问题，要及时与施工管理方商洽解决，尽量不留后患，一时无法解决的，列出整改清单并专题向相关主管部门 告。物业公司工程部就现场管理的情况以书面 告的形式分别上 有关主管部门及施工管理方。

2、参与设施设备调试

物业公司委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的工作小组进驻到现场工作，除对将来的项目现场管理工程技术人员进行专业培训工作外，还与工程技术人员一起，共同开展现场的设施设备安装状况的检查，及时发现可能造成隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，提出相应的整改意见，及时通 工程管理方。

管理要点：

组织工程技术人员将主要精力投入到设备调试的工作上。

工作方式：

工程技术人员由工程部经理带队，参与设施设备的现场调试工作，学习、了解设备特性和调试操作方法，虚心听取建设单位的专家意见并同专家们密切配合。

工作内容：

将工程技术人员分成五个小组，分别参与园区的高低压供配电、空调（包括采暖、空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动 警、楼宇自动化、机房网络、会议系统、安防视频监控、综合布线）、电梯等五个项目的调试、尽最大可能全面掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，并进行详细的记录。在进行调试观摩的同时，根据各种设施设备的构造特点和了解的实际情况，开始编制今后的设施设备维修规程和各项作业指导书。

（三）物业接管验收

物业接管验收应在工程验收后进行，也可以同时进行。但由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不同，需要区别对待。工程验收是施工单位向建设单位移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是建设单位向物业管理方移交物业，验收的方式是按企业进驻的使用要求进行检查，主要是进行全面的外表及功能的合理使用和安全使用检查。但为了更有效的合作，节省交验时间、提高效率、及时发现问题并落实解决问题，可以集中建设单位和物业公司的技术力量一起同施工单位进行交验。

物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接和接管验收注意事项等四方面。

1、现场验收：

1）土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、女儿墙及地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。

2）装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护栏及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信 箱等。

3）供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查井内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具等。

4）给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等检查井内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。

5）电梯系统：各系统运行、梯门、井道、机房及电机等。

6）空调通风系统：各风管及风口；各检修口及控制系统等；

7）弱电系统：消防 警系统（消防控制中心 警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮，声光 警器、广播等）；楼宇自动化（BA系统、BMS系统模块（UPS）控制的弱电及电力等）；弱电检查井内管线、接线箱；门禁等。

2、资料交接:

1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量 告等 。

2）工程施工技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书调试 告、地质勘察 告、工程合同及开、竣工 告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录，沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、采暖）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压 告、供水及供暖管道的试压 告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套行政管理服务中心综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、使用合格证、电话保养及验收协议等。

3、其它交接：

1）设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。

2）具有保修期约定的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

3）各办公室、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信 箱钥匙（四）接管验收注意事项

1、在接管验收前，物业公司应与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等）。同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

2、接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料等的类型、数量及其它要求的参数。验收 告须经交接双方认可签字后才能生效。

3、针对初验发现的问题，属于必须整改的，双方书面确认后由施工管理方通知并敦促施工单位整改返修，一时无法返修的项目要确定今后整改维修的期限，施工单位应书面 交物业公司和施工管理方主管部门记录备案。4、设施设备试运行

为保证园区设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，物业公司的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由物业工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

（五）其它前期准备工作

1、建立技术档案

各主要设备及设备系统，要有齐全详细准确的技术档案：

⑴ 所有设备建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号，再按编号逐台登记。

⑵ 将各设备卡片统一汇集登记，形成设备台帐。

⑶每一台主要设备均建立技术档案，记录设备运行、改造、大修和故障情况，用于

指导设备管理的实际工作。

⑷大修、改造施工结束、验收合格后，把已修改完毕的全部图纸整理归档。

2、做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下各方面的技术资料收集、管理使用工作：

⑴ 竣工资料

⑵ 运行资料

⑶ 值班记录

⑷大修改造资料

⑸二次装修图纸及审批资料

⑹设备故障处理资料

⑺区内市政设施资料

⑻检查、验收、年审资料

⑼计算机软件及录像资料

五、机电设备保养规程

一）柴油发电机维修保养

1、目的

规范柴油发电机维修保养工作,确保柴油发电机各项性能良好,保证柴油发电机良好运行。

2、 范围

适用于物业公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。

3、 职责

3）物业公司工程部经理负责对维修保养工作进行技术指导和支持,参与外委维保单位的确定，负责维修保养计划实施情况的检查、监督。

3、工作内容

1）维修保养计划的制定。

（3）制定维修保养计划的原则:

a.柴油发电机使用的频度;

b.柴油发电机的运行状况(故障隐患);

c.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

（4）《柴油发电机年度保养计划》应包括如下内容:

a.维修保养项目及内容;

b.具体实施维修保养的时间;

c.预计费用;

d.备品、备件计划。

2） 柴油发电机机外附件的维修保养,由机电技术人员负责,其余维修保养由外委完成。外委单位的确定按《采购程序》执行。外委维修保养应按《柴油发电机维修保养年度计划》进行,并有专人跟进并记录。

3） 柴油发电机维修保养。

（1） 进行维修保养时,应注意可拆零件的相对位置及其顺序(必要时应作记号)和不可拆零件的结构特点,并掌握好重新装回时的用力力度(用扭力扳手)。

（2）空气滤清器的维修保养周期为每运行500小时进行一次。

a.空气滤清器显示器:当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度,应立即进行清洁或更换,处理完毕,轻按显示器顶部按钮,使显示器复位。 b. 空气滤清器:

松开铁环,拆下储尘器及滤芯,由上至下小心清洁滤芯;滤芯不太脏时,可直接用压缩空气吹净,但应注意空气压力不能太大,喷嘴不可太接近滤芯;如果滤芯太脏,应用从代理商处购买的专用清洁液清洗,完后用电热筒吹干(注意不能过热)。清洗完毕,应进行检查,检查的方法是用灯光从内往外照,在滤芯外部观察,如发现有光点则表明滤芯已穿孔,此时应更换同型号的滤芯;如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔,此时则应小心安装好空气滤清器。

（3）蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次。

a.用验电器检查蓄电池充电是否足够,否则应充电;

b.检查电池液位是否在极板上15mm左右,如果不够则加电解液至上述位置;

c.检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹,否则应修复处理或更换,并涂上黄油。

d.对蓄电池的充放电应做好《酸性电池组充(放)电记录》。

（4）皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次。

a.检查每条皮带,发现有损坏或失效的,应及时更换;

b.在皮带中段加40N压力,皮带应能按下12mm左右,太松太紧都应进行调整。

（5）散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次。

a.外部清洁:

用热水(加入清洁剂)喷洗,方法是从散热器前面向风扇方向喷(如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置),使用此方法时,要用胶布挡住柴油发电机;如果上述方法不能清除顽固的沉积物,则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟,然后用热水清洗。

b.内部除垢:

把水从散热器中排干,然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口;向散热器倒入45度的4%的酸溶液,过15分钟后排干酸溶液,检查散热器;如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次;除垢后用3%的碱溶液中和两次,然后再用清水冲洗三次以上;所有工作完成后,检查散热器是否漏水,如果漏水则申请外委修补;如果不漏水则重新装回,散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。

（6）润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次。

a.启动柴油发电机,让其运行15分钟;

b.当柴油机高热时,从油底壳螺塞排出机油,排完后用110NM(用扭力扳手)旋紧螺栓,然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油,涡轮增压器内也应加添相同型号机油;

c.拆除两个粗机油滤清器,换两个新的机油滤清器,新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油(粗机油滤清器从代理商处购得);

d.更换精滤清器滤芯后,添加新的与机内型号相同的机油。

（7） 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器,换上新的滤清器,并加满新的干净柴油,然后装回。

（8）充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次。

a.清洗各机件、轴承,吹干后加注新的润滑油;

b.清洁碳刷,如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换;

c.检查传动装置是否灵活,电机齿轮磨损情况,如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。

（9）发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘,拧紧各接线头,对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

(11)对于计划中未列出的维修保养工作,应由主管工程师尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障,经部门经理口头批准后,先组织解决,而后填写《质量问题处理档案》上 公司领导。

(12) 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设备设施维修保养记录表》内,对柴油发电机本体的维修保养须填写《柴油发电机保养记录表》。

(13) 对柴油发电机进行大中修,或对主要零部件进行更换时,应将维修或更换情况记录在《设备大中修及零部件更换记录》表中。所有的记录根据实际情况定期由系统工程师整理好交部门资料室存档,长期保存。

二）低压配电柜控制柜保养

1、目的：

确保低压配电柜和各设备控制柜的正常安全运行。

2、范围：

适合低压配电室配电柜，各设备的控制柜视具体情况参照有关条款执行。

3、职责：

4、内容：

1) 准备工作：

A. 在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。

B. 停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；办理好工作票、操作票手续。

C. 由工程主管负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一致，行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作。

2) 保养程序：

A. 实行分段保养，先保养护卫负荷段。

B. 停护卫负荷电，其余负荷照常供市电。断开供护卫负荷市电的空气开关，断开发电机空气开关，把发电机选择开关置于“停止”位置，挤开蓄电池正、负极线，挂标示牌，以防发电机发送电。

C. 检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固联接螺拴，螺接若有生锈应予更换，确保接头连接紧密。检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

D. 用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、保洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。

E. 把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，保洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。

F. 保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用直径2.5mm2以上的导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象，并用吸尘器保洁柜内灰尘。

G. 高压负荷段保养完毕，可起动发电机对其供电、停电保养其余母线段。

H. 逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合上接地开关，悬挂“禁止合闸，有人工作”标示脾。

L. 按C、D、B、F项所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把护卫负荷由发电机供电转为市电供电。

5、安全注意事项：

1)停电后应验电。

2)在分段保养配电矩时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。

3)操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。

4)保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸。

5)保养完毕送电前，应先清点人数检查有无工具遗留在配电柜内，并拆除所有安全装置后方可送电。

6、相关文件及记录：

1) 检修工作票

2) 配电柜、控制柜年保养记录

3) 设备维修记录

三)变压器保养（干式）

1、目的：

确保变压器处于最佳运行或备用状态。

2、职责：

1)负责园区干式变压器保养，验收接管后委托有资质专业的维保单位每年进行保养一次。

2) 操作人员必须具有高压进网作业证。

3、内容：

1) 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。

A. 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。

B. 逐级把负荷转移到备用变压器。

C. 断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，上锁，挂标示牌。

D. 用手柄摇出待保养变压器低压侧总空气开关，防止反送电。

2) 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生的噪音。

3) 检查变压器高低压例与电线或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。

4) 紧固电压调节联接片的固定螺丝。

5) 检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。

6) 用吸尘器保洁变压器内外的灰尘。

7) 检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。

8) 断开高压例接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的电缆带绕组对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。

9) 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。

10) 合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。

11) 做好保养记录。

4、安全注意事项：

1) 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。

2) 摇测绝缘电组必须由两人进行。

5、相关文件：

干式变压器保养记录。

四）水泵定期保养

1、目的：

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。

2、适用范围：

所有园区安装的生活水泵，消防泵，喷淋泵，补压泵，排污泵，潜水泵、空调水泵。

3、职责：

4、内容：

1) 消防水泵、喷淋泵、补压泵每两月进行一次试运行，运行时间3 — 10分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火拴出口喷水射程达6M以上；每年进行一次全面保养。

2) 排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养。

3) 水泵保养时应把将泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

4) 泵体的保养：

A. 检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清楚、外观整洁、油漆完好。

B. 补充润滑油，若油质变色，有杂质应予更换。

C. 检查盘根密封情况，盘根不宜过紧，漏水以5-10克/分钟为宜，

若有不正常漏水应增加或更换石棉绳填料。

D. 联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。

F. 紧固机座螺丝并做防锈处理。

G. 生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应对泵体进行一次大修。

5) 电机的保养：

A. 外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

B. 拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0．5兆欧。

C. 安装电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

6) 相关阀门、管道及附件的保养：

A. 各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏，闸阀阀杆应定期加注润滑油。

B. 单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

C. 压力表指示准确，表盘清晰。

D. 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

F. 点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

7) 控制柜的保养：

A. 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

B. 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

C. 保洁控制柜内外灰尘。

D. 合上总电源，检查电源指示应正常。

8) 保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

9) 观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

5、相关文件及记录：

水泵及电机半年保养记录。

五）风机的保养

1、目的：

确保风机手动、自动能正常起动和运转。

2、范围：

每年对园区所有风机进行一次全面保养，同时对风机控制柜、风阀、电气控制回路等一同保养。

3、内容：

1) 保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。

2)手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带

3)的松紧度，检查联轴器间隙和对中度。

4) 检查各结合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。

5) 保洁风叶、机壳外部及电机外表面。

6) 向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

7) 检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。

8) 检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。

9) 检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。

10) 合上风机主电源，检查电源指示应正常。

11) 开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。

4、相关文件及记录：

风机年保养记录。

六）火灾 警控制系统的保养

1、目的：

确保火灾 警控制系统运行在良好状态，能及时准确地 警。

2、内容：

2.1周检(对火灾 警主控屏进行自检功能检查)。

1) 按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。

2) 按消声键，消除声音。

3) 按复位键，使主控屏恢复到正常状态。

4）将检测情况记录在值班记录表中。

2.2月检：

1) 测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。

2) 检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。

3) 对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。

4) 因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时保洁。

2.3年检：

1) 逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行保洁，并对电线接头进行紧固。

2) 对每个楼层井道内的分线箱，进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。

3) 喷烟检查每个烟感器 警的正确性。

3、相关文件及记录：

1) 消防中心值班记录；

2) 消防设施月保养记录；

3) 消防设备年保养记录。

七）自动喷水灭火系统的保养

1、每天巡视系统的供水总控制阀、 警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障态。

2、每月检查一次警铃是否正常，

警阀启动是否灵活。打开试警铃阀， 警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5—90秒后，水力警铃应发出 警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防 警失灵。

3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头应及时更换。

4、每月检查系统控制阀门使处于开启状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。

1）观察阀门开启性能和密封性能，如发现阀门开启不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

2）查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否堵塞，若压力下降明显且警铃不 警，应检查湿式 警阀的阀瓣是否锈蚀。

3）观察系统中水流指示器，压力开关， 警控制器各部件的联动性能，应能及时 警。

6、当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。

八）烟、温感系统的保养

1、目的：

确保烟、温感系统始终运行在良好状态下，在火警情况下能及时准确地 警。

2、内容：

1) 日常情况下，主控屏自检时若发出烟感 警信号，消防中心值班人员应迅速通知工程维修人员、巡逻护卫赶赴现场检查 警原因，若为误 警，由消防专职人员对接收 警信号的烟感作出保洁和复位处理。

2) 每月抽取总烟感数的5％，用燃着的香烟等烟源使烟感 警，试验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中有一个不合格，则应另外抽取总数的1O％试验，直至全部合格为止。

3) 对检查出的不合格品进行及时修复或更换。

4) 对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时作特别检查。

5) 温感的保养方法参照烟感进行，试验 警灵敏度时用热源加温使其 警。

九）空调设备的保养

1.目的:

确保系统安全正常地工作，保障空调设备具有良好的性能。

2、内容:

2．1月保养:

1) 水系统的保养:

A.检查风冷机组是否清洁；

B.清洗冷却水管上的过滤器;

C.在冷却水系统中加入缓蚀剂。

D.检查水箱补水浮球阀是否正常。

E.检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。

2) 盘管风机的保养:

清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。

3) 水泵保养:见水泵定期保养。

2.2 半年保养:

1) 主机保养:

主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。

2) 副机的保养:

A. 冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵的定期保养》。

B. 控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》。

C. 电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。

3) 管道系统:

A. 阀门漏水检修，保温层修补。

B. 冷却水管道加药除垢、除水藻。

C. 冷冻水管道加药除水垢。

4)温度控制面板及集中管理遥控器的检查

A.运行模式的检查

B.电路系统运行状况是否正常

C.各传感器的检测

D.控制系统各种开关的检测

E.保护系统的检测

F.显示参数与实际参数的检测。

六、机电设备操作规程

一）柴油发电机组操作规程1.0目的

规范操作程序，保持设备良好状态，确保应急发电正常。

2.0范围

适用于物业柴油发电机组的运行管理。

3.0职责

3.1工程维修部值班人员负责柴油发电机运行时安全、规范操作设备。

3.2工程维修部主管负责上述工作的综合管理指导及监督；

3.3工程部经理负责对上述工作的检查监督。

4.0工作程序：

4.1柴油发电机的操作

4.1.1使用前应检查发电机各部位，控制箱之间连线是否受潮、松动、电流、电压表及调压表是否有损坏现象，若有应立即更换。

4.1.2起动前应检查柴油机的冷却水、燃油、机油液位。检查油底壳和喷油泵内机油面，冷却水是否到达上水室顶面，各部位均不应有渗漏现象，连续开机时应每隔4小时检查机油液位情况。

4.1.3当柴油机起动运转时，检查连轴节，并观察发电机工作声音是否正常。

4.1.4起动后应观察转速、电压、油压是否正常，如15秒内仍不正常，应停机检查，机组运动时请勿加注柴油，日用柴油箱油温必须控制在50℃以下。

4.1.5发电机正常发电后，要根据用电情况进行送配电，送电时要和各用电部门联系好，把各处开关检查好后方可送电，严禁将发电机发出的电外送到高压线路上造成事故。

4.1.6当柴油机进入正常运转时，检查输出电压、电流和频率并进行调整，随时检查发电机和输出控制箱及各电器元件的工作状态，使之达到工作要求。

4.1.7发电机禁止超负荷使用，严禁机组在低负载（小于30%负载）运转超过30分钟；备用机组至少每月空载运转一次，时间为15分钟左右；并且每年应大负载（80%负载以上）至少运转2到4小时。

4.1.8柴油发电机组停机前，首先应切断各用电器的载荷，并让柴油机逐步降速，然后空载运转1至5分钟后才停机，以降低机组机油和冷却液温度，非遇紧急情况下，不要按下“急停”按钮停机。

4.1.9操作人员应经常擦拭柴油发电机组表面上的污物、尘土，发现漏气、漏油、漏水、螺丝松动及其他故障，应按要求停机，自行能处理的自行处理，处理不了的请专业人员修理。

4.1.10为保证应急启动，发电机组已安装蓄电池充电设备，应保证充电线路工作正常，同时应至少每两周检查电池电解液位，当发现不足时应及时添加，并检查电池线的连接是否牢固，电池正负极严禁接反，电压应保持在24V-27V之间。机组运转中，严禁拆下电池，否则会损坏发电机。

4.1.11发电机房内严禁明火并禁止吸烟，并且配备灭火器以及沙箱。

4.2.柴油发电机组维护操作

4.2.1.机组在首次使用运行50小时后，应及时检查或更换机油及机油滤清器，机组每运转250至300小时或每一年必须更换机油，同时更换机油滤清器。使用环境恶劣情况下机油更换时间应根据具体使用情况来确定。

4.2.2.必须按国家标准选用合适的优质柴油，安装有油水分离器的机组，每使用24小时应该定期排水及清洗或更换滤芯。

4.2.3.定期清洗日用柴油箱，清除油箱中的油渣、水分。

4.2.4发动机的柴油滤清器、机油滤清器和空气滤清器等严禁清洗后重复使用。需选择纯正的发动机滤清器及零部件。

二）低压配电操作规程1.0目的

规范操作程序，保持设备良好状态，确保备用电源供应正常。

2.0范围

适用于物业低压配电设备、变压器及附属设备的运行管理。

3.0职责

3.1工程维修部值班人员负责供配电设备运行时安全、规范操作设备。

3.2工程维修部主管负责上述工作的综合管理指导及监督；

3.3工程部经理负责对上述工作的检查监督。

4.0工作程序：

4.1供电操作

4.1.1单台变压器供电操作

4.1.1.1将发电机房的送电开关置于合闸“ON”位置。

4.1.1.2将市电、发电转换开关都置于合闸“ON”或“自动”位置。

4.1.1.3 接通高压环网柜相应开关，为1#（或2号）变压器送电。

4.1.1.4将1#（或2#）变压器受电柜的总开关合闸，合闸指示灯亮，电源分别向各低压配电柜和“联络”柜处送电。

4.1.2两台变压器供电操作

4.1.2.1断开低压柜各负荷开关。

4.1.2.2将 “联络”开关断开，市电、发电转换开关置于“ON”或“自动”位置。

4.1.2.3根据市高压环网柜操作规程给1#、2#变压器送电，两组受电柜分闸指示灯亮。

4.1.2.4按低压受电柜合闸按钮，合闸指示灯亮。分别向各低压配电柜送电。

4.1.2.5合上各低压柜负荷开关，将开关置于“ON”合闸灯亮，置于“OFF”指示灯灭。

4.2.运行操作

4.2.1.停、送电除应急情况外。必须先与有关部门联系，不得随意操作。

4.2.2.电器设备倒闸操作必须严格遵守配电设备操作规程，确保人和设备安全。

4.2.3.正常送电必须遵循先高压后低压的顺序，停电操作按先低压后高压的顺序，尽量避免大负荷状态送电。

4.2. 4若配电柜停送电采用安全型自动停送控制系统时，停电时，按脱扣按钮。此时，脱扣指示灯亮，合闸指示红灯灭。供电局停电时，自动脱扣，来电需送电时， 按合闸按钮，此时合闸指示灯亮，脱扣指示灯灭，一般各楼自动断路器可以不用操作。

4.3维修操作

4.3.1严格遵守配电设备维修规程进行设备维修保养，注意安全。

4.3.2维修必须有2人或以上陪同协助执行，不得单独进行配电维修操作。

4.3.3维修电路必须悬挂“禁止合闸”等操作警告牌。

4.4.意外情况的处理

4.4.1有意外情况发生时，若事故位置或严重性不能确立，立即按脱扣钮，使整个小区处于停电状态，防止事故扩大发生。

4.4.2发生情况明确或不严重的事故时，可以断开相关楼单元配电箱的自动断路器或配电柜机楼号的自动断路器，以保证其它正常用电。

4.4.3故障原因不明，不能处理时，须通知供电部门，不得鲁莽用电。

4.4.4发生火灾时，应通知有关人员组织灭火，禁止用水灭火或带电灭火。

三）电梯日常检查和维护安全操作规程基本要求

1电梯日常检查和维护人员必须是身体健康，无妨碍本工种工作疾病的人员担任。

2电梯日常检查和维护人员必须经地、市级质量技术监督部门安全监察机构的安全技术培训合格后方可上岗。

3电梯日常检查维护人员作业时必须穿带好相应的劳动保护用品。

4电梯在开始进行检查和维护时，应在电梯每层厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏。

5负责电梯三角钥匙的保管和使用，不能将三角钥匙转交他人。使用三角钥匙开启层门时应看清轿厢是否停靠在本层站。

安全作业规程

1电梯在作检查和维护或在试车过程中，不得载客或载货，禁止非工作人员进入检查区域。

2电梯在进行检查、维护、清洁工作时应把机房内的电源开关断开，并切断轿厢内的安全开关。

3电梯在检查、维护时所用便携式照明灯具必须采用36伏以下的安全电压，且应有防护罩。

4在对轿底装置和底坑进行检查和维护时，应首先检查制动器的可靠性，切断底坑内电梯的安全回路，方可开展工作。底坑、机房、轿顶不得同时作业。

5电梯维护和检查时必须设监护人。监护人员的职责是采取措施保护检查人员的安全；在紧急情况下切断电源，呼救；工作完毕后负责清理场地，不准留下工具零件。监护人员可由电梯驾驶人员或日常检查、维护人员担任，并保持相互呼应。

6在轿顶作业应合上检修开关。在轿顶须停车较长时间保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口，一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿顶探身到另一井道检查电梯。在轿顶作检查或维护时电梯只能作检修运行。

7严禁保养人员拉吊井道电缆线，以防止电缆线被拉断。

8电梯保养注意事项：

（1）非保养人员不得擅自进行作业，保养时应谨慎小心；

（2）工作完毕后要装回安全罩及档板，清理工具、不得留工具在设备内；

（3）离去前拆除加上的临时线路，电梯检查正常后方可使用。

9紧急救助措施

（1）当有人员被关在电梯轿厢内时，电梯日常检查、维护人员应先判断电梯轿厢所在位置，然后实施紧急救助。营救工作必须要有两人协助操作。

（2）电梯在开锁区内故障停机，可用三角钥匙直接打开厅门后营救被困人员。

（3）电梯停在非开锁区域时

①因外界停电、电气安全开关动作造成的停机应在机房实施救助。首先断开总电源开关，告诉被困人员在轿厢内不要惊慌，不能擅自拨门外逃，然后，一个人用电梯专用工具打开制动器，一个人用盘车手轮根据就近停靠，轻便停靠的原则将电梯慢慢地向上或向下盘车（若出现电梯不能控制的现象应立即使制动复位），至电梯开锁区，然后用三角钥匙打开厅门，营救被困人员。

②因电梯安全钳动作造成的停机，首先应告诉被困人员在轿厢内不要惊慌，不能擅自拨门外逃，然后断开电梯的总电源，立刻通知专业电梯公司维修人员过来盘车放人。

四）水泵房设备操作规程1.0目的

保证操作的正确性和安全性。

2.0范围

适用于各类水泵的操作。

3.0职责

工程维修部当值人员负责各类泵的操作。

4.0工作规程

4.1操作前准备工作。

4.1.1检查水泵阀门是否开启及水池的水位情况。

4.1.2合上控制柜电源总开关，将控制柜面板上面的电源自动开关转至“NO”位置，“合闸”指示灯亮，电源接通。

4.1.3合上各分柜电源开关，面板电源“合闸”指示灯亮，电源接通。

4.2生活泵手动操作

4.2.1将生活泵控制柜面板上面的“自动”、“手动”转换开关拨至“手动”位置。

4.2.2按生活泵“启动”按钮，启动指示灯，待启动4～5秒后，运行指示灯亮，泵运行正常，停泵时，按“停止”按钮，泵停止运行。

4.3生活泵自动操作

4.3.1将生活泵控制柜面板上面的“自动”、“手动”转换开关拨至“自动”位置，水泵将按设定水位（或压力）“启”“停”水泵。

4.3.2正常状态应将控制开关“手动”“自动”拨至“自动”位置。

4.4消火栓泵手动操作

4.4.1将消火栓控制柜面板上面的“2用1备，手动，1用2备”转换开关拨至“手动”位置。

4.4.2按1消火栓泵起动按钮，1消防栓泵启动1消火栓泵起指示灯亮，1泵起动正常，按2消火栓泵起动按钮，2消火栓泵启动，2泵起动指示灯亮，2泵起动正常。

4.4.3停泵操作。按1消火栓“停止”按钮，1消火栓泵停止，1停泵指示灯亮。按2消火栓泵“停止”按钮，2消火栓泵停止，2停泵指示灯亮。

4.5消火栓泵自动操作

4.5.1将消火栓泵控制柜面板上面的“2用 1备，手动，1用 2备”开关拨至“2用 1备或1用 2备”位置，消火栓泵将按设定程序工作。

4.5.2正常情况控制开关拨至自动位置。

4.6喷淋泵手动操作