物业管理的设备管理

1.0 设备管理概述

1.1 设备管理的涵义

1.1.1设备管理的地位和作用

设备管理在整个物业管理工作中，处于最重要的地位。设备管理的好坏直接影响房屋的住用水平，是关系到人们生活的大事，同时也体现了物业管理公司的精神面貌，是物业管理工作的重要组

成部分。

1.1.2设备管理的方式和内容

设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成：运行和维修既可统一管理，也可分别管理。设备管理的内容包括以下几个方面：

A] 设备的基础资料管理，如设备的登记卡、帐册、技术方案、维修方案等。

B] 设备的运行管理，如设备运行、设备值班、设备巡检等。

C] 设备的维修管理，如设备保养和修理、应急抢修等。

D] 能源管理，如采用各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费等。

E] 文明安全管理，如按工作制度、操作规程、安全职责实施设备的运行和维修等。

1.2 设备管理的对象

设备管理的对象是设备。物业内的各种设备都是为住户提供良好的工作、生活环境和服务而设置的，按功能分类，可以分成给排水及卫生设备、供电及照明设备，制冷及供暖设备、运输设备、消防及保安设备、通讯设备、办公设备、清洁设备、娱乐设备、景观设备等。

2.0 设备的保养

对各系统设备制定出全部的定期维修保养计划，这不仅使设备处于良好运 行状况以保证物业正常运营，提高了设备的使用寿命，从而降低运营成本。每个系统设备的全年维修保养计划，要各专业做的非常细致，每天的保养、周、月、年检修的日期、保养、检修内容都要列在计划上，保养检修要有记录，专业主管要签字，检修计划要根据物业运营的时间安排，检修不应影响到物业的正常运营，

3.0 设备管理的各类制度

3.1 水泵房管理制度

水泵房是提供业主或使用人生活用水、消防用水的关键部位。为管理好水泵房需制定管理规定。

A] 水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控、定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录，

解决不了的问题书面 告上级主管部门，争取早日解决。

B] 水泵房内机电设备由机电人员负责，无关人员不得进入水泵房。

C] 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开头位置与自动位置，操作标志都应简单明确。

D] 保证生活供水泵的正常运转，定期检查泵的运转情况，主接处定期检查擦洗。

E] 消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。

F] 水泵房卫生每周打扫一次，及管道每半月清洁一次。

G] 操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

3.2 配电房管理规定

A] 配电房全部机电设备，由机电技术人员负责管理和值班。送、停电由值班人员负责完成，无关人员严禁入内。

B] 建立运行记录，每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次。查出问题及时处理，并做好记录。不能解决的问题及时上 主管部门。每班巡视内容：记录电压、电流、温度、电表数；检查屏上指示灯、电器运行声音是否正常；房内有否异味。

C] 室内照明、通风良好，室内温控在40度以下。

D] 供电回路操作开关的标志要显著，停电拉闸、检修停电要挂标志牌，非有关人员决不能动。

E] 应严格保持各开关状态与模拟盘相一致，不能随意更改设备和结线的运行方式及各种开关的整定值。

F] 严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

G] 严格执行岗位责任制，遵守电业系统有关变配电的各项规程。

H] 严格执行各种设备的安全操作规程。

I] 在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时应保持冷静，按操作规程及时排除故障，并按时作好记录。

J] 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

3.3空调系统工作制度

A] 空调工对当班空调系统运行负有全部责任。领班必须组织好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。

B] 严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗，工作时间不做与本岗位无关的事。

C] 负责空调的日常保养和一般故障的检修。

D] 值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即 告，并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。

E] 值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任。

F] 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理迅速及时。

3.4电梯工作制度

A] 严格执行电梯设备的安全操作规程和巡回检查制度。

B] 坚守工作岗位，值班时不做与本岗位无关之事。

C] 密切监视和掌握各机的运行状态。遇重大活动，及时做好需变通的电梯运行方式的调度、管理工作，必要时可设置专梯以适应客流量的需要。

D] 按时完成设备的定期保养和维修工作。

E] 认真学习专业知识，熟悉设备结构及性能，做到故障判断准确，处理迅速及时。

F] 值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任。

思考题：

1、 设备管理的方式有哪些？

2、 设备管理包括哪些管理制度？