与之辨：顶豪投资逻辑思考

壹

香港苏富比「千秋异彩」2022秋拍，正在内地火热预展。

瓷器部分，是这次秋拍的重头戏——估价6000万-1.2亿的清乾隆御制洋彩瓶、估价2500万-3500万的明永乐青花缠枝莲纹梅瓶等等重器，吸引了无数海内外藏家的目光。

实际上，每次春秋两季的拍卖会，瓷器都是大热品种。

在盘点「穿越周期的资产配置」的时候，御窑瓷器，是为数不多的共识。

正是这种共识，推动着古董御窑瓷器价格稳定上涨，成为塔尖人群收藏挚爱。

为什么御窑瓷器具有这么强大的保值、升值能力？

原因很简单：它是中国瓷器巅峰、具有伟大的工艺和审美价值。

从成本角度，御窑瓷器人工还是用料皆是顶级。

比如著名的北宋官窑，宋徽宗亲自参与设计督造。

用料上，穷尽奢华，高品质的翡翠、玛瑙等都被磨成粉入釉，只为出品能达到最佳艺术效果。

从工艺角度，御窑瓷器烧制难度极大。

比如著名的斗彩鸡缸杯，要经历两次不同温度的入窑烧制。

第一道工序釉下青花，1300度左右高温窑烧制；

第二道工序釉上彩，是在烧制好的瓷器涂上彩色矿物颜料，低温窑二次烧制。

两次烧制，成品率极低，就算是在明朝末年，这样的「尤物」也值10万钱。

御窑还是瓷器进步的推手。

雍正偏爱珐琅彩瓷中的水墨山水和青山绿水，为了更好的体现绘画上的层次与色调对比，他下令命人研制成功了中国自己的珐琅料；

除此之外，御窑瓷器专供皇室，流通量极少。

雍正一朝，即便是权势滔天的年羹尧，再三恳请，才仅获赐一、二件而已，民间得见的机会更是微乎其微。

成本、工艺、创新、稀缺——御窑瓷器穿越周期的资产属性，由此得以确立。

贰

御窑瓷器的收藏逻辑，有着很强的启发性。

御窑瓷器，它是“器”，能使用，有功能性；

好房子，也是“器”，既要好住、又要有保值属性。

在当下楼市市场环境下，买什么样的房子，能像御窑瓷器一样，穿越周期、恒定久远？

当我走进打破北京取证价格天花板的恒基·天汇，这个问题的答案呼之欲出。

这是一个和御窑瓷器有着同样逻辑的产品。

从“原料”角度，先看土地。

孙河，整体容积率低于1.5，不仅北京没有先例，放眼全国也是豪宅板块的翘楚。

恒基·天汇，孙河最后一块纯住宅用地，容积率低至1.1，可谓绝版“用料”。

从建筑本身用料来看，也是不惜工本。

比如，楼板厚度做到了270mm，而市场普通建筑只有约120~150mm，它是普通住宅的一倍以上。

厚度的积累，带来深层次的静谧体感。

整个项目的水泥含量、钢筋含量、石材、金属用料，均超越常规市场建筑。

地下施工期所用模板、木方近万吨，使用量居北京住宅项目最高；

混凝土含量达常规项目1.19倍，钢筋含量达常规项目1.25倍。

全幕墙立面+石材+金属的搭配，在北京住宅市场可谓绝无仅有。

从工艺角度，它处处细节皆如“御窑”一般精工细作。

比如，现浇混凝土结构、外结构无填充墙、定型化弧形模板浇筑混凝土等等，为百年建筑打下扎实根基。

在防水上，论证20多种防水节点做法，整体施工精度控制以毫米为单位。

不止于地面，建筑四周、顶部均做无拼接、无缝隙的全方位防水。

它还是北京市第一个采用涂料柔性防水技术的项目。

地下防水更是做到极致：车库顶板找坡、增加排水沟、增加雨水集水井、安装水泵等等，确保排水效果。

在大板施工上，误差同样以毫米计；

通过更高的施工精准度，实现了结构本身自带弧形线，让360度环幕采光的创新设计成为现实。

恒基几十年香港积累的施工管理经验，让项目如御窑般高效缜密运作。

“ECM”项目管理制度，让每一个部位、每一道工序甚至每一方混凝土、每一根钢筋的施工过程，都能在施工管理上体现出来。

再看创新。

恒基·天汇是当下市场绝无仅有、以后也可能不再有的那种产品。

它凝聚了数位世界大师、十余个设计团队的智慧。

森林式建筑楼座布局，辅以最宽可达30m的楼间距，让每一栋建筑从森林中拔地而起；

一层一户的平院设计，最大化延展房子的采光面，全屋超60m采光面，约18m南向面宽，让阳光洒进家的每一个角落；

360°的环幕窗景，无论身在家的任何位置，均能感受到室外四季景观环绕，室内阳光美景充盈；

转角弧形玻璃，让外部自然与室内气息无界切换。

业内首个8*18米无承重墙设计空间，270mm厚度的无梁楼板，使之具备改造、定制的条件，可随着客户的生命周期进行灵活变换，成为真正的“一生之宅”。

创新设计，还让它具备了更独特的资产配置价值。

比如，它可以单层出售；

也可以成为一个“超级独栋”：一栋5个房本，地上面积近1400㎡，还有超大的地下空间和独立车位，每一层都保有独立的电梯动线；

既可保值，也易于分层出售，真正做到了“合而不扰”。

成本、工艺、创新——最终带来的就是“稀缺”。

在当下楼市市场环境下，能够花3年时间精心打磨、不惜工本打造的产品，可谓绝无仅有。

从这四个层面，恒基·天汇与御窑瓷器异曲同工，其穿越周期的收藏价值自然不言而喻。

叁

能如御窑一样打磨产品、不惜工本，源自恒基这家企业的长线主义以及资金实力。

因为众所周知的原因，当下市场的“好产品”，往往都是“急就章”。

拿地、开盘，求的是快周转，玩的是标准化。

这样的房子，按瓷器收藏逻辑来说，都是“民窑”——一套模具，无数套成品。

但恒基兆业不是这样的开发商。

1981年在香港上市的恒基兆业，目前拥有6家上市公司，堪称香港地产界的引领者。

恒基一直主打高端物业，包括顶级写字楼、酒店及豪宅产品，在洞悉高端客户需求方面可谓独步天下。

1992年，恒基兆业进入内地市场，创作了很多知名地标作品。

比如由享誉国际的建筑大师西沙·佩利设计的“北京环球金融中心”、由举世知名之丹下都市建筑设计株式会社设计的“上海名人商业大厦”等等。

从国际性的商业地标建筑，到一度打破亚洲豪邸楼尊单价记录的香港天汇这样的豪宅，恒基兆业的产品，历经时光淬炼，证明了自己的传世价值。

用时间慢慢沉淀好作品，需要实力、耐心、决心。

恒基·天汇，以实力打造，用耐心雕琢，在它身上，我们看到了一个如御窑瓷器一样做传世产品的决心。